Taşınmaz Kira Bedellerinin Tespitinde Rayiç Değerin Esas Alınmaması ve Kira Bedellerinin Piyasa Rayiçleri ile Emsallerine Göre Güncellenmemesi (Sayıştay)

BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Tespitinde Rayiç Değerin Esas Alınmaması ve Kira Bedellerinin Piyasa Rayiçleri ile Emsallerine Göre Güncellenmemesi

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite

Üniversite mülkiyetindeki taşınmazların tahmini kira bedellerinin tespitinde rayiç bedelin esas alınmadığı, bu bedellerin taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikler karşılaştırılmak suretiyle güncellenmediği, bunun sonucunda kira bedellerinin günün emsal ve rayiçlerine göre çok düşük kaldığı tespit edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9’uncu maddesinde tahmin edilen bedelin idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği, işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacağı, tahmin edilen bedelin, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterileceği ve asıl evrak arasında saklanacağı ve bu bedelin gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirileceği hüküm altına alınmıştır.

Üniversitenin mülkiyetinde bulunan ve pazarlık usulüne göre ihale edilen Galatasaray Üniversitesi Saray Yerleşkesindeki 186,40 metrekare alana sahip taşınmaz ile Yıldız Yerleşkesindeki 34,79 metrekare alana sahip taşınmaz (toplam 225 metrekare), kantin olarak 3 yıllığına birlikte kiraya verilmiş, muhammen bedel tespit komisyonu tarafından tahmini bedel belirlenirken sadece emlak vergisine esas metrekare rayiç fiyatın %6,3’ü esas alınmıştır.

Kiraya verilen yerlerin bulunduğu Beşiktaş Belediyesinin 2022 yılı için belirlediği rayiç fiyat, 17.732,00 TL/metrekare olup kiraya verilen alanlar için yıllık 255.000,00 TL (225 metrekare x 17.732,00 TL=3.989.700,00 TL’nin %6,3’ü) tutarında bedel tahmini yapılmış, iki kantin pazarlık usulü ile gerçekleşen ihale sonucunda yıllık 262.000,00 TL ile aynı müstecire 06.12.2022-06.12.2023 döneminden başlayarak 3 yıllığına kiraya verilmiştir. 262.000,00 bedelle kiraya verilen alanların ikinci yıl kira bedeli, sözleşmede yer alan kira artışına esas Tüketici Fiyat Endeksi oranında artırılarak 06.12.2023-06.12.2024 dönemi için 401.908,00 TL olmuştur.

Yapılan incelemede; kiraya verilen alanların bir önceki kira sözleşmesine göre 06.12.2021-06.12.2022 arası yıllık kira bedelinin 188.001,63 TL olduğu, bu tutar yıllık Tüketici Fiyatları Endeksi oranında artırılmış olsa dahi yıllık kira bedelinin 320.279,58 TL’ye tekabül edeceği, dolayısıyla yeni ihaledeki yıllık kira bedeli olan 255.000,00 TL’nin tespitinde bir önceki kira bedelinin altında kalındığı tespit edilmiş, denetim yılına esas yıllık kira bedeli de bu sebeple 491.308,87 TL yerine 401.908,00 TL olarak hesaplanmıştır.

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun “Mal yönetiminde etkililik ve sorumluluk” başlıklı 48’inci maddesinin son fıkrasında, kamu idarelerine ait malların kiralama işlemlerinin verimlilik ve tutumluluk ilkesine göre yapılacağı hükmü yer almaktadır.

Kamu İdaresi cevabında; 300 Sıra No.lu Milli Emlak Genel Tebliği’nin 5’inci maddesine atıfta bulunularak tahmin edilen kira bedelinin aynı veya benzer vasıfta emsal taşınmazlar için emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değerin %5’inden az olmamak üzere idarece doğrudan tespit edilebilmesine olanak sağladığı, kendilerinin de eski kira bedeli baz alınarak o tarihlerdeki rayiç kira tutarına göre yaklaşık olarak %35 oranında artırıp tahmin edilen kira bedelini belirledikleri ifade edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9’uncu maddesinde; tahmin edilen bedelin idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği, işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacağı hüküm altına alınmış olup İdarenin cevabında atıfta bulunduğu Tebliğ’in 5’inci maddesinde, tahmini kira bedelinin idarece tespit edileceği/ettirileceği ve tespitte rayiç bedelin esas alınacağı düzenlemesi de bulunmaktadır. Dolayısıyla rayiç bedel esas alınırken doğru tespiti önem kazanmaktadır. Tebliğ’de yer alan %5’lik sınır, tahmin edilen kira bedeli için dikkate alınması gereken alt sınır olup idareler hiçbir şekilde tahmini kira bedelini tespit ederken emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değerin %5’inin altında bir bedel tespit edemezler. İdarenin kira bedeli tespit edilirken eski kira bedelinin o tarihlerdeki rayiç tutarınagöre yaklaşık %35 oranında artırım yapmış olması, meri mevzuat açısından geçerli değildir. Zira her bir ihalede tahmin edilen bedelin tespitinde belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden fiyat alınarak rayiç bedele ulaşılması gerekmektedir. Kaldı ki İdare tarafından her ne kadar tahmini kira bedelini belirlemede bir önceki sözleşmeyle alınan kira bedelinin o tarihlerdeki rayiç kira tutarının %35’i oranında artırılmasıyla kira bedel tahmininde bulunulduğunu ifade edilmişse de bir önceki yıl alınan kira bedeli TÜFE oranında artırılmış olsa dahi bulunacak tutar, tahmin edilen bedelden fazladır. Dolayısıyla tahmin edilen kira bedeli belirlenirken TÜFE artış oranının da altında kalınmıştır. Ayrıca bulguda da belirtildiği üzere muhammen bedel tespit komisyonu tarafından tahmini bedel belirlenirken, emlak vergisine esas metrekare rayiç fiyatın %6,3’ü esas alınarak hesaplama yapılmıştır.

Sonuç olarak; Beşiktaş sahilinde yer alan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin tahmin edilen bedel tespit edilirken, taşınmazın özelliklerinin ve bir önceki yıl kira bedelinin göz önünde bulundurularak sağlıklı bir piyasa fiyat araştırması yapılıp rayicin doğru tespit edilmesi, önceki sözleşmeye göre en son alınan yıllık kira bedelinin güncellenmesi ve bu tutardan daha düşük bir bedelin esas alınmaması gerekmektedir.