|
ÖZET: Taşınmaz kira sözleşmelerinde belirlenen kira artış oranlarına ilişkin hükümlerin belirsizliği, 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları’nda önemli bir sorun olarak ortaya çıkmıştır. Büyükşehir olmayan ilçe belediyelerine ait kiraya verilen taşınmazların sözleşmelerinde, kira artış oranlarının düzenlenmesinde tutarsızlıklar gözlemlenmiştir. Kamu İdaresi tarafından hazırlanan sözleşmelerde, ilk yıl kira bedelinin peşin ödenmesi gerektiği belirtilirken, sonraki yıllar için ise iki farklı artış yöntemi öngörülmektedir: Tüketici Fiyat Endeksi (TÜİK) ve belediye tarafından belirlenen rayiç oranı. Ancak, hangi yöntemin uygulanacağına dair belirsizlik, kiracılar için farklı artış oranlarının belirlenmesine yol açmaktadır.
Denetim sonucunda, kira artış oranlarının belirlenmesinin bir komisyon aracılığıyla yapıldığı, ancak bu süreçte net kriterlerin bulunmadığı tespit edilmiştir. Ekonomik koşullar ve piyasa durumu gibi soyut gerekçelerle farklı kira artış oranları uygulanmakta, bu durum kiracıların haklarını olumsuz etkilemektedir. Ayrıca, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda belirtilen açıklık ve rekabet ilkelerine aykırı olarak, kira bedellerinin belirlenmesi yetkisi, Belediye Başkanı tarafından atanan komisyona bırakılmıştır. Kamu İdaresi, bu belirsizliğin giderilmesi amacıyla ilgili hükmü yeniden düzenlemiş ve kira artış oranlarının asgari düzeyde belirlenmesini sağlamıştır. Ancak, kira sözleşmelerindeki artış oranı hükümlerinin daha somut ve açık bir şekilde düzenlenmesi, kamu kaynaklarının etkin ve hukuka uygun kullanımı açısından elzemdir. |
BULGU: Taşınmaz Kira Sözleşmelerinde Yer Alan Kira Artış Oranına İlişkin Hükmün Belirsiz Olması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Olmayan İl Kapsamında Yer Alan İlçe Belediyesi
Kiraya verilen taşınmazların kira sözleşmelerinde yer alan kira artış oranını düzenleyen hükmün belirsiz olduğu ve bu durumun uygulanan kira artış oranlarında tutarsızlıklara sebebiyet verdiği görülmüştür.
Kamu İdaresi tarafından düzenlenen kira sözleşmeleri ve şartnamelerinin “Kira Bedelinin Ödenme Şekli” başlıklı ilgili maddelerinde; “İlk yıla ait kira bedeli, kira sözleşmesinin imzalanmasından önce peşin olarak yatırılacaktır. İkinci ve müteakip yıllara ait kira bedelleri: Devlet İstatistik Enstitüsünce artışın yapılacağı ayda yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (Bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında ve/veya Belediye tarafından günün rayicine göre tespit edilecek artış oranları uygulanmak suretiyle yeniden tespit edilecek diğer koşullarla belirlenir ve her ayın 10. Günü aylık peşin olarak ödenir.” hükmü yer almaktadır.
Anılan hüküm uyarınca, müteakip yıllara ilişkin kira bedelinin tespitinde iki farklı usul belirlendiği, bu usullerden birincisinin TÜİK tarafından yayımlanan tüketici fiyat endeksi (Bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı)’nin esas alınması olduğu; ikincisinin ise Belediye tarafından günün rayicine göre tespit edilecek oran kadar artış yapılması olduğu görülmüştür. Söz konusu durum, kira artışına ilişkin olarak Kamu İdaresi tarafından hangi artış usulünün seçileceği konusunda belirsizliğe neden olmaktadır. Ayrıca, Kamu İdaresi tarafından ikinci usulün seçilmesi halinde kira bedeline ilişkin rayicin belirlenmesinin, hangi kriterlere dayanacağı da açıkça ifade edilmemiştir.
Yapılan denetimde, kira artış oranlarının belirlenmesinin, Kamu İdaresi tarafından oluşturulmuş bir komisyon marifetiyle gerçekleştirildiği, anılan komisyon kararlarında artış oranlarının günün rayicine veya emsal kira bedellerine göre tespit edildiğinin belirtildiği görülmüştür. Ancak, komisyon tarafından tespit edilen kira artış oranları ile kira bedellerinin incelenmesinde, net ve somut kira artış oranı kriterleri olmadığından günün ekonomik koşulları, ticaret hacmi ve piyasa koşulları gibi soyut ve belirsiz gerekçelerle kiracılar için farklı kira artış oranları belirlendiği, kiraların sabit bırakıldığı, kira artış oranlarının Tüketici Fiyat Endeksi (on iki aylık ortalama artış oranı) oranının altında kaldığı, aynı durumda olan kiracılara farklı kira artış oranları belirlendiği tespit edilmiştir.
Tespiti yapılan söz konusu hususlar, kira sözleşmelerinde yer alan artış oranının belirlenmesinde esas alınacak hükmün soyut ve belirsiz olmasından kaynaklanmaktadır. Anılan belirsiz hüküm uyarınca komisyona yetki verilmesi suretiyle kira bedellerinin artırılmamasına, kira artış oranının düşük kalmasına ve aynı yerdeki taşınmazlar için faklı kira artış oranlarının uygulanmasına neden olunmaktadır.
Yine, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “İlkeler” başlıklı 2’nci maddesinde; ihalelerde açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu belirtilmektedir. Bu nedenle, gerçekleştirilen ihalelere ilişkin tip sözleşmeler ile idari şartnamelerde yer verilen kira artış oranlarına ilişkin hükümlerin açık ve belirli olması elzemdir. Söz konusu mevzuat hükmüne rağmen sözleşmelerde yer verilen ilgili maddeler uyarınca kira bedellerinin belirlenmesi hususu Belediye Başkanı tarafından görevlendirilen komisyonun takdirine bırakılmıştır. Rekabet ve açıklık ilkelerine aykırı bu uygulama suretiyle pandemi, şehre uzaklık, ihale yoluyla kiralanan iş yerlerinin ortaya çıkan kira bedelleri ile emsal iş yerlerinin kira bedellerinin denkleştirilmesi, ekonomik koşullar gibi gerekçelere istinaden kira bedellerinin belirlenmesi mümkün değildir.
Kamu İdaresi cevabında, bulgu konusu husus kabul edilmiş olup Kira Sözleşmelerinin ilgili maddesinin “Diğer yıllara ait kira bedelleri TÜİK’in artış yapılacağı ayda yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi (12 aylık ortalamalarına göre) oranından az olmamak üzere, diğer artırıcı durumlar ortaya çıktığında Belediye tarafından günü rayicine göre tespit edilecek artış oranları ve diğer koşullarla belirlenir” şeklinde yeniden düzenlendiği ve değer artırıcı unsurların, Belediyece çevre düzenlemesi, yeni yol açılması vb. durumları içerdiği ifade edilmiştir.
Yapılan bu düzenleme ile kira artış oranları hususundaki belirsizlik asgari artışın belli edilmesi suretiyle kısmen giderilmiştir.
Bu itibarla, hesap verme sorumluluğu çerçevesinde her türlü kamu kaynağının ekonomik ve hukuka uygun olarak kullanılması zorunlu olduğundan kira sözleşmelerinde yer verilen kira artış oranı hükümlerinin daha somut ve açık olacak şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.