Taşınmaz Kira Sözleşmelerinin Sürelerinin Sonunda Yeniden İhale Yapılmaması (Sayıştay)

BULGU: Taşınmaz Kira Sözleşmelerinin Sürelerinin Sonunda Yeniden İhale Yapılmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – İl Özel İdaresi

İdarenin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşme sürelerinin sonunda yeniden ihalesinin yapılmadığı, sözleşme hükümleri çerçevesinde kira artışı yapılmak suretiyle kira sürelerinin uzatıldığı; çatılı işyerlerinden 10 yıldan fazla süresi uzatılan sözleşmelerin bulunduğu tespit edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1’inci maddesinde; il özel idarelerinin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanun kapsamında olduğu düzenlenmiştir.

“Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde; istisnaları olmakla birlikte kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin, on yıldan çok olamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde; taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenileceği; kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, ecrimisil alınacağı; işgal edilen taşınmaz malların, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği belirtilmiştir.

5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun “İl özel idaresinin yetkileri ve imtiyazları” başlıklı 7’nci maddesinde; “2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75 inci maddesi hükümleri il özel idaresi taşınmazları hakkında da uygulanır.” denilmektedir.

Ayrıca 5302 sayılı Kanun’un “İl genel meclisinin görev ve yetkileri” başlıklı 10’uncu maddesinin (f) bendine göre; taşınmazların üç yıldan fazla süre ile kiralanmasına karar vermek il genel meclisinin, “Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 26’ncı maddesinin (g) bendine göre ise; taşınmazların üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek encümenin görev ve yetkileri arasında yer almaktadır.

Öte yandan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinde; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı belirtilmiştir. Kanun’un 347’nci maddesinin birinci fıkrasında ise,

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; il özel idaresinin, taşınmazlarını 2886 sayılı Kanunda yer alan ihale usulleri ile on yılı geçmemek üzere kiraya verebileceği, üç yılı geçmemek üzere taşınmaz kiralanmasına karar vermenin encümen tarafından, üç yılı aşkın kiralamalara ilişkin kararın ise il genel meclisi tarafından alınacağı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşme süresinin sonuna dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği ancak on yıllık uzama süresinin bitiminden üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebileceği anlaşılmaktadır.

Ayrıca 2886 sayılı Kanun’un yukarıdaki hükümlerine göre; devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların kira sözleşmelerinin sona ermesine rağmen kiracıları tarafından tahliye edilmemesi ve kullanılmaya devam edilmesi durumunda mevcut kiracılar işgalci durumuna düşmektedir. İşgalci durumuna düşen kiracılar hakkında da 2886 sayılı Kanunda yer alan ecrimisil ve tahliyeye ilişkin hükümler uygulanacaktır.

İdarenin kiraya verdiği taşınmazlar üzerinde yapılan incelemede; ayrıntıları aşağıdaki tabloda görüleceği üzere, il özel idaresinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşme sürelerinin sonunda yeniden ihale yapılmaksızın sözleşme hükümleri çerçevesinde kira artışı yapılmak suretiyle kira sürelerinin uzatıldığı; çatılı işyerlerinden 10 yıldan fazla süresi uzatılan sözleşmelerin bulunduğu tespit edilmiştir.

Tablo 12: Sözleşme Süresi ve On Yıllık Uzama Süresi Aşıldığı Halde Tahliye Edilmeyen ve Yeniden İhale Edilmeyen Taşınmazlar

Denetim tespitimiz üzerine, İdare tarafından; bahse konu Ulukışla İlçesi Hürriyet Mahallesi 163 Ada 108 parselde kayıtlı soğuk hava deposu nitelikli taşınmazın kira süresi sonunda, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 45’inci maddesi çerçevesinde açık teklif usulü ile 30.10.2024 tarihinde ihale edildiği, ihaleye katılım olmadığı, taşınmazın yeniden ihale edilmesi çalışmalarının devam ettiği, Çiftlik İlçesi Çarşı Mahallesi 138 Ada 58 Parselde kayıtlı Özel Rehabilitasyon Merkezi ve Ulukışla İlçesi Kılan Köyü 120 Ada 22 Parselde kayıtlı dükkan vasıflı taşınmazların ihalelerinin yapılması için gerekli çalışmalara başlanılacağı belirtilmiştir.

Sonuç olarak, İdarenin kiralamalarında on yıllık uzama sürelerini de dikkate alarak kiralama ihalelerini gerçekleştirmesi, on yılı aşkın kiralamaları için 2886 sayılı Kanun’a uygun olarak açıklık ve rekabet ilkesi gereği yeniden ihale yapılması ve taşınmazların kira bedelinin gerçek piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi gerekmektedir.