Taşınmaz Kira Sürelerinin İhalesiz Olarak Uzatılması (Sayıştay)

BULGU: Taşınmaz Kira Sürelerinin İhalesiz Olarak Uzatılması

2023 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

Belediye tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu Kapsamında ihaleli olarak kiraya verilen muhtelif taşınmazların kira sürelerinin, Belediye Meclis Kararı ile belirlenen ücret tarifesinde yer verilmek suretiyle, her yıl ihalesiz uzatılarak devam ettirildiği görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesi ile belediye mülkiyetindeki taşınmazların ancak bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilebileceği, “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesi ile belirli istisnalar haricinde, kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı ve taşınmazların üçüncü kişilere kiralanması işlemlerinin ise aynı Kanun’un 35’inci maddesinde sayılan ihale usulleri çerçevesinde yürütülmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesinde; kamu idarelerine ait taşınmazlara ait kira sözleşmelerinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, işgal edilen taşınmaz malın idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edileceği ve kira sözleşme bitim tarihi ile tahliye tarihi arasında ecrimisil alınacağı hüküm altına alınmıştır.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinde; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı ifade edilmiştir.
2886 sayılı Kanun’un 75 inci maddesinde ecrimisil ve tahliye süreci; “Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.
İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükümleri ile düzenlenmiştir.
İlgili hükümlere binaen kamu hukuku bağlamında, belediye taşınmazlarının 3 yıla kadar kiralanmasına belediye encümenince, 3 yılı aşan kiralamalara ise belediye meclisince karar verilmesi gerektiği ve kira süresi biten taşınmazlar için yeniden kiralama ihalesine çıkılması gerekmektedir.
Bununla birlikte 2011 yılında yasalaşan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarını düzenleyen 339’uncu maddesinin ikinci fıkrasında “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır” hükmüne yer verilerek, belediyelerin konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kiralama usullerinin özel hukuk bağlamında oluşturulması fikrine yol açılmıştır.
Aynı Kanunun, Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesinin düzenlendiği 347’nci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” hükmü ile on yıla kadar kira sürelerinin uzatılabileceği anlaşılmaktadır.
Tablo 9: Kira Süresi 10 Yılı Aşan İş Yerleri

Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinde yer alan on yıllık uzama süresi kapsamında değerlendirilse dahi yukarıdaki lisetede yer alan taşınmazların bu süreyi de geçtiği görülmektedir. Belediyeye ait bu taşınmazlar çok uzun süre önce kiraya verildiği halde bu tarihten sonra hiç ihale edilmemiş ve kira sözleşmeleri bu güne kadar uzatılmıştır.
Bu itibarla; sözleşme süresi dolan ve Borçlar Kanunu’na göre on yıllık uzama süresi de geçen taşınmazlara ilişkin kiralamaların ihalesiz olarak Belediye Meclisi Kararı ile uzatılması 5393 sayılı Belediye Kanunu, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.
Sonuç olarak; Belediye tarafından kiraya verilen taşınmazların, kira sürelerinin, ihale edilmeksizin, Belediye Encümenince yeni yıl kiralarının belirlenmesi suretiyle uzatıldığı tespit edilmiştir. Taşınmaz Kiralama İşlemlerinde 2886 Sayılı Kanununa uyulmadığı görülmüştür.