|
ÖZET: Taşınmaz kira sürelerinin uzatılması, 2022 yılı Sayıştay Denetim Raporları’na göre, belediyelerin encümen kararıyla ihale yapılmaksızın gerçekleştirilmektedir. Özellikle, toplam kiralama süresi 10 yılı aşan taşınmazların kira sözleşmelerinin sona ermesi gerektiği halde, bu sürelerin encümen kararıyla uzatıldığı tespit edilmiştir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, belediyelerin taşınmaz kiralama işlemlerinin belirli usullere tabi olduğunu vurgulamakta; 5393 sayılı Belediye Kanunu ise kiralama sürelerinin 3 yıla kadar encümen kararıyla, 3 yılı aşan süreler için ise belediye meclisi kararı gerektirdiğini belirtmektedir.
Yapılan incelemelerde, kiraya verilen 57 taşınmazın kira sözleşmesinin toplam süresinin 10 yılı aştığı ve bu durumun ihale yapılmadan uzatıldığı ortaya çıkmıştır. Uzatılan sözleşmelerin çoğunun 2003-2008 yıllarına ait kiracılara ait olduğu gözlemlenmiştir. Bu uygulama, ihale süreçlerinde artırım bedellerinin önüne geçerken, kiraların piyasa rayiçlerinin altında kalmasına ve dolayısıyla belediyenin gelir kaybına yol açmaktadır. Sonuç olarak, belediye taşınmazlarının kiralanmasında, kira sürelerinin encümen kararıyla 10 yılı aşan sürelerde uzatılması, mevcut mevzuat hükümlerine aykırıdır. Bu durumun düzeltilmesi için ilgili birimlerin gerekli adımları atması gerektiği ifade edilmektedir. |
BULGU: Taşınmaz Kira Sürelerinin İhaleye Çıkılmaksızın Encümen Kararıyla Uzatılması
2022 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Belediye tarafından kiraya verilen taşınmazlardan kira sözleşme süresi sona eren ve toplam kiralama süresi 10 yılı aşan taşınmazların, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi ve yeni bir kiralama ihalesine çıkılması gerektiği halde encümen kararıyla yeniden uzatıldığı görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı Vinci maddesinde; “ (…) belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür.” denilerek belediyelerin taşınmaz kiralama işlemlerinin 2886 sayılı Kanun kapsamında olduğu belirtilmiştir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinde;
“Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek.”
“Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 34’üncü maddesinde;
“Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek.”
hükümleri yer almaktadır.
5393 sayılı Kanun’un ilgili hükümlerine göre taşınmazların 3 yıla kadar belediye encümeni kararıyla ihale edilerek kiraya verilmesi mümkün olup 3 yılı aşan kiralamalarda ise belediye meclisinin kararı gereklidir. Kira süresi biten taşınmazlar için ise 2886 sayılı Kanunda yer alan usullere göre yeniden kiralama ihalesine çıkılması gerekmektedir.
2886 sayılı Kanun’un “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden olması” başlıklı 62’nci maddesinde;
“Sözleşme yapıldıktan sonra 63’üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Gelir kaydedilen kesin teminat, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemez.”,
“Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde ise; “Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz…”,
hükümlerine yer verilmiştir.
Öte yandan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı belirtilmiştir. Kanun’un 347’nci maddesinin birinci fıkrasında ise, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” denilmektedir.
Yukarıda yer verilen düzenlemelerden, belediye taşınmazlarının kiralanmasının 2886 sayılı Kanunda yer alan ihale usullerine tabi olduğu, sözleşme süresinin sonunda yeniden bu ihale usullerine göre ihale yapılması gerektiği, sözleşme süresinin on yıldan çok olamayacağı, kira süresi sonunda eğer işgal devam ederse sözleşmede aksine hüküm yoksa ecrimisil alınarak işgalcinin tahliyesine yönelik mülki amire talepte bulunulmasının gerektiği, söz konusu taşınmazların 2886 sayılı Kanun’a uygun olarak açıklık ve rekabet ilkesi çerçevesinde yeniden ihale yapılması ve taşınmazların kira bedelinin gerçek piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi gerektiği açıkça anlaşılmaktadır.
Yapılan incelemede, kiraya verilen belediye taşınmazlarından 57’sinin kira sözleşmesinin toplam kira süresi 10 yılı aşmasına rağmen ihale yapılmaksızın encümen kararıyla ile yeniden uzatıldığı tespit edilmiştir. Kira süresi uzatılan taşınmaz sözleşmelerinin 48’inin 2003-2008 yıllarından bu yana kira süresi uzatılan kiracılara ait olduğu anlaşılmaktadır.
Bu uygulama hem ihale ile kiraya verme sürecindeki artırım bedellerinin önüne geçmekte, hem de kiranın rayicin altına düşmesine ve dolayısıyla belediyenin gelir kaybına uğramasına sebep olmaktadır.
Kamu idaresinin cevabında, bulguda belirtilen yasal sürecin uygulanması için bu hususun Emlak ve İstimlak Müdürlüğünce Belediye Encümenine sunulacağı ifade edilmiştir.
Sonuç olarak, belediye taşınmazlarının kiralanmasında kira sürelerinin encümen kararı ile 10 yılı aşan sürelerde uzatılması mevzuat hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.