|
ÖZET: Taşınmaz kiralamalarında, kira süresi sona eren kiracıların tahliye edilmemesi, 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları’nda önemli bir bulgu olarak öne çıkmaktadır. Belediyeler tarafından kiraya verilen bazı taşınmazların kira sözleşmelerinde belirtilen süreler ve bu sürelerden sonra başlayan 10 yıllık uzama süreleri dolmasına rağmen, tahliye işlemlerinin gerçekleştirilmediği tespit edilmiştir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, belediyelerin taşınmaz kiralama işlemlerinin belirli kurallara tabi olduğunu vurgularken, Türk Borçlar Kanunu da kiralama süreçlerine ilişkin yeni düzenlemeler getirmiştir.
Yapılan incelemeler, bazı taşınmazların çok eski tarihli kira sözleşmeleriyle kiralandığını ve bu sözleşmelerin süresinin dolduğunu göstermektedir. 2012 yılında yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu ile birlikte, kiraya verenin sözleşme süresinin sona ermesi durumunda belirli bildirim sürelerine uyması gerektiği belirtilmiştir. Ancak, kiracıların tahliye edilmesi için gerekli adımların atılmadığı ve yasal süreçlerin ilerletilmediği anlaşılmaktadır. 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi, kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından işgalin devam etmesi durumunda tahliye işlemlerinin derhal gerçekleştirilmesi gerektiğini ifade etmektedir. Bu bağlamda, kiralama işlemlerinin sürelerinin sona ermesiyle birlikte, taşınmazların yeniden ihale edilmesi ve kamunun haklarının korunması adına gerekli adımların atılması önem arz etmektedir. |
BULGU: Taşınmaz Kiralamalarında Kira Süresi Sona Eren Kiracıların Tahliye Edilmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi
Belediye tarafından kiraya verilen taşınmazlardan bir kısmının kira sözleşmelerinde belirtilen süreler ve bu sürelerden sonra başlayan 10 yıllık uzama süreleri dolmasına rağmen tahliye işlemlerinin tamamlanmadığı, söz konusu taşınmazlar için 2886 sayılı Kanun gereğince tekrardan ihale yapılmadığı tespit edilmiştir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1’inci maddesinde, belediyelerin satım, kira ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi gibi işlerinin bu Kanun’a göre yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Kanun’un 64’üncü maddesinde, kiraya verilecek taşınmaz malların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı belirtilmiş, süre uzatımı ile ilgili herhangi bir hükme yer verilmemiştir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kiralama işlemleri hakkında yeni ve genel düzenlemeler getirilmiş, Kanun’un 339’uncu maddesinde kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslarla yapılmış olursa olsun “konut ve çatılı işyeri” kiralamalarında Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olacakları belirtilmiştir.
Aynı Kanun’un “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlıklı 347’nci maddesinde kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği, ancak on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebileceği hüküm altına alınmıştır.
Yukarıda yer alan mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi sonucunda; kiraya verilen taşınmaz hakkında 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesi uygulanacaksa sürenin bitiminde derhal tahliye işlemlerinin başlatılması gerektiği; şayet 6098 sayılı Kanun’a tabi bir taşınmazın tahliyesi gündeme gelecekse bu sefer de kira sözleşmesinde belirtilen süre sonunda 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması ile birlikte tahliye işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
Yapılan incelemelerde; Kurum mülkiyetinde olan bazı taşınmazların 2886 sayılı Kanun uyarınca, bazı taşınmazların ise çok eski tarihli adi kira sözleşmeleri ile kiraya verildiği görülmüştür. Söz konusu taşınmazlardan bir kısmının kira başlangıç tarihleri 1980 hatta 1970’li yıllara kadar dayanmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde mezkûr işyerlerinin birçoğunun on yıllık uzama süreleri zaten sona ermiş idi. Borçlar Kanunu’nun uygulanmasına ilişkin hükümler içeren 6101 sayılı Kanun’da bu durumda olan işyerleri için öngörülen iki yıllık uzama süresi ise 2014 yılı tarihi itibariyle bitmiştir.
Önceki yıl Sayıştay Raporunda da bulgu konusu yapılmış olan ve İdare tarafından tam olarak düzeltici işlem yapılmayan bu hususa ilişkin Kamu İdaresi cevabında, 10 yıllık süreyi tamamlayan kiracılara ihtarnameler gönderildiği ve tahliye işlemlerinin yürütüldüğü, tahliye işlemleri sonucunda tekrar ihale işlemlerinin gerçekleştirileceği, 2019 yılı öncesinde protokol yoluyla yapılan 25 yıllık kiralamaların ise fesih ve tahliye işlemlerinin sürdürüldüğü ifade edilmiştir.
Kurum tarafından kiraya verilmiş yüzlerce taşınmaz bulunmaktadır ve bunların önemli bir kısmında hem kira süresi hem de uzama süreleri sona ermiştir. Süresi dolan taşınmazlardan bir kısmına 2021, 2022, 2023 ve 2024 yıllarında ihtarnameler çekilmiş, ancak bu ihtarnameler sonrasında yasal süreç ilerletilmemiş ve tahliye işlemleri sonuçlandırılmamıştır.
2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesinde; kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde ecrimisil alınacağı ve işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi
üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edileceği belirtilmiştir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesinde yapılan düzenleme ile yukarıda yer alan hükümlerin belediye taşınmazları için de uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Maddeden de görüleceği üzere ecrimisil geçici bir uygulamadır. Kamunun hakkını korumak adına ecrimisil alınmakla birlikte tahliye işlemlerinin de derhal gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihalesi yapılan kira sözleşmelerinde süre uzatımı verilmesi, şartname ve sözleşmelere bu yönde hüküm konulması da mümkün değildir. Zira kira süresi, sözleşmenin temel öğelerinden biridir ve hukuk prensiplerine göre kanunlarda özel düzenleme bulunmadıkça söz konusu sürenin değiştirilmesi bütüncül işlemin değiştirilmesi ile aynı usule tabidir. Bu nedenle belli bir süreyle ve belli şartlarla ihalesi yapılan bir kiralama işlemi, sözleşme süresi ve/veya 6098 sayılı Kanun uyarınca beklenilmesi gereken uzama süresinin bitiminde sonlandırılmalı, söz konusu yer için 2886 sayılı Kanun uyarınca tekrar ihaleye çıkılarak, rekabet ve eşit muamele ilkesi sağlanmalıdır.