|
ÖZET: Taşınmaz kiralamalarında, kira süresi sona ermesine rağmen kiracıların tahliye edilmediği ve sözleşme sürelerinin uzatılarak kiracılık ilişkilerinin devam ettirildiği tespit edilmiştir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, belediyelerin taşınmaz kiralamalarını belirli kurallara tabi kılmakta ve kira sürelerinin on yıldan fazla olamayacağını vurgulamaktadır. Ayrıca, kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazların tahliye edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu da taşınmaz kiralamalarına dair yeni düzenlemeler getirmiştir. Bu kanuna göre, kiralama süresi sona erdiğinde, kiracıların tahliyesi gerekmekte ve bu süreçte ecrimisil uygulaması yapılması gerekmektedir. İncelemeler sonucunda, idare mülkiyetindeki bazı taşınmazların kira sürelerinin dolmasına rağmen tahliye işlemlerinin gerçekleştirilmediği, bunun yerine kiracıların süre uzatımına tabi tutulduğu görülmüştür. Sonuç olarak, idare tarafından kiralanan taşınmazların, 6098 sayılı Kanun ve 2886 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak tahliye edilmesi ve kiralanabilir olanların yeniden ihale edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, mevcut uygulama hukuka aykırı bir durum yaratmakta ve idare malının haksız bir şekilde işgal edilmesine yol açmaktadır. |
BULGU: Taşınmaz Kiralamalarının Bir Kısmında Kira Süresi Sona Ermesine Rağmen Süre Uzatımı Yolu ile Taşınmazların Kullandırılmaya Devam Edilmesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – İl Belediyesi
İdare tarafından kiraya verilen bazı taşınmazların, kira süreleri ve 10 yıllık uzama süreleri dolmasına rağmen tahliye edilmediği, ilgili mevzuata uygun şekilde yeniden ihale yapılmadığı, bunun yerine sözleşme süreleri uzatılarak kiracılık ilişkisinin sürdürüldüğü tespit edilmiştir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde, belediyelerin satım, kira ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi gibi işlerinin bu Kanun’a göre yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Kanun’un “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde, kiraya verilecek taşınmaz malların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı belirtilmiş, süre uzatımı ile ilgili herhangi bir hükme yer verilmemiştir.
Aynı Kanun’un “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde; kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde ecrimisil alınacağı ve işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edileceği belirtilmiştir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediyenin yetkileri ve imtiyazları” 15’inci maddesinde yapılan düzenleme ile yukarıda yer alan hükümlerin belediye taşınmazları için de uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kiralama işlemleri hakkında yeni ve genel düzenlemeler getirilmiş, Kanun’un 339’uncu maddesinde kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslarla yapılmış olursa olsun konut ve çatılı işyeri kiralamalarında Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olacakları belirtilmiştir. Aynı Kanun’un “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlıklı 347’nci maddesinde kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği, ancak on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebileceği hüküm altına alınmıştır.
Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri değerlendirildiğinde, 6098 sayılı Kanun’a tabi bir taşınmazın kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sonunda 10 yıllık uzama süresinin de tamamlanması ile birlikte tahliye işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Yapılan incelemelerde İdare mülkiyetinde tamamı iş yeri niteliğinde bulunan 6 adet taşınmazın kira başlangıç tarihlerinden itibaren 10 yıllık süre dolmuştur.
Yasal tüm süreleri biten mezkûr taşınmazlardan fuzuli şagil konumunda bulunan kişilerin bahsi geçen taşınmazlardan tahliyeleri tamamlanamamıştır. Bunun yerine bu kişilere ihale yapılmadan süre uzatım verilmek suretiyle ecrimisil tahakkukları yapılarak kiracılık ilişkileri mevzuata aykırı olarak devam ettirilmiştir.
Sonuç olarak, İdare tarafından ecrimisil karşılığı kullandırılan taşınmazların yukarıda belirtilen gerekçelerle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun esas alınarak mevzuat hükümleri doğrultusunda tahliyesinin sağlanması; kiralanabilir nitelikte olanların 2886 sayılı Kanun’un ilgili maddeleri uyarınca ihale yolu ile kiraya verilmesi gerekmektedir. Aksi bir durum, yani işgal eden kişinin ödemesi için tespit edilen ecrimisil bedelinin kira ödemesi gibi esas alınarak ileriye doğru devam ettirilmesi, 2886 sayılı Kanun’un her türlü satış ve kiralama gibi hususlarda ihale yoluna gidilmesi gerektiğini ifade eden amir hükümlerine aykırı olacaktır ve mevzuata aykırı bu gibi bir uygulama idare malını haksız ve hukuksuz bir şekilde işgal edenin ödüllendirmesi sonucunu doğuracaktır.
Kamu idaresi tarafından verilen cevapta özetle, 10 yılı tamamlayan kiracılarla ilgili tahliye ve yeniden kiralama işlemlerinin 2886 sayılı Kanun hükümlerine uygun şekilde gerçekleştirileceği belirtilmiştir.
2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihalesi yapılan kira sözleşmelerinde süre uzatımı verilmesi mümkün değildir. Kira süresi sözleşmenin temel öğelerinden biridir ve hukuk prensiplerine göre kanunlarda özel düzenleme bulunmadıkça söz konusu sürenin değiştirilmesi bütüncül işlemin değiştirilmesi ile aynı usule tabidir. Bu nedenle belli bir süreyle ve belli şartlarla ihalesi yapılan bir kiralama işlemi, sözleşme süresi ve 6098 sayılı Kanun uyarınca beklenilmesi gereken uzama süresinin bitiminde sonlandırılmalı, söz konusu yer için 2886 sayılı Kanun uyarınca tekrar ihaleye çıkılarak, rekabet ve eşit muamele sağlanmalıdır.