Taşınmaz Kiralarının ve Ecrimisillerin Mevzuatta Öngörülen Tutarların Altında veya Üstüne Arttırılması (Sayıştay)

BULGU: Taşınmaz Kiralarının ve Ecrimisillerin Mevzuatta Öngörülen Tutarların Altında veya Üstüne Arttırılması

2022 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

Belediye taşınmazlarında yapılan incelemede, kira ve ecrimisil bedellerinin mevzuatta öngörülen sınırın üstünde veya altında arttırıldığı tespit edilmiştir.
6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2’nci maddesi gereği, 1.07.2020 tarihinden sonra akdedilecek ve 1 yıldan fazla sürecek olan kiraya verme işleri için hazırlanan şartname ve sözleşmedeki kira artış oranlarının tespitinde 6098 sayılı Kanun’un 344’üncü madde hükümlerine uyulması gerekmektedir. Madde metninde tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu ifade edilmiştir.
1.07.2020 tarihinden önce yapılan kiralamalar hususuna ilişkin ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğünün 25.08.2021 tarih ve 7118846/622.02/1570775 sayılı yazısına göre 01.07.2020 tarihinde beş yılını doldurmuş sözleşmeler bu tarihten önce sözleşme hükümlerine göre bu tarihten sonra ise bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Ecrimisil, mevuzatımızda 11/1984 tarihinde yürürlüğe giren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile bu Kanunun 74’üncü maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve 336 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir. Kanunun 75’inci maddesinde,
“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.” Denilmekte olup aynı maddenin bir başka fıkrasında kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi halde ecrimisil alınacağı hüküm altına alınmıştır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin bir kararında da (03.06.2013 Tarih ve 2013/6344 E., 2013/9133 K.) “ecrimisilin, kötü niyetli zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu bir şeyi haksız olarak alıkoyması nedeniyle kayıt malikine ödemekle yükümlü olduğu en azı kira geliri, en çoğu ise mahrum kalınan gelir kaybı olan bir tür haksız kullanım tazminatı” olduğu ifade edilmiştir.
Ancak gerek Kanun’da gerekse Yönetmelik’te sadece başlangıçtaki bedelinin tespitine ilişkin usul düzenlenmekte, arızi bir durum olarak öngörülmesinden dolayı yıllara sari olarak devam eden işgallerde, ecrimisil artışına ilişkin alt veya üst sınır çizilmemektedir. Konuya ilişkin bir yargı kararında (Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2017/3747 E. , 2017/4705 K.) özetle ilk yıl belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle hesaplama yapılması gerektiği ifade edilmektedir. Başka bir kararda da (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2019/3109 E. ,2021/3022 K.) “kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.” Denilmektedir.
Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde 7161 sayılı kanunla yapılan değişiklikle kanunda yer alan “üretici fiyat endeksindeki” ifadesi “tüketici fiyat endeksi” olarak değiştirilmiş ve yukarıda da verildiği üzere “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli” olacağı belirtilmiştir. Söz konusu değişiklik 18.01.2019 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla önceki yıllarda ÜFE kavramına yapılan atıfların bu tarihten sonra TÜFE şeklinde yorumlanmasının doğru olacağı değerlendirilmektedir.
2021 yılından 2022 yılına yapılacak kira ve ecrimisil artışlarında üretici fiyat endeksi yerine tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar dikkate alınmalı ve bu oranda artış yapılmalıdır. Belediye hesaplarında yapılan incelemede idarenin taşınmazlarının ecrimisil veya ihale ile kullandırıldığı, bu taşınmazlardan artış oranlarında oniki aylık TÜFE oranının dikkate alınmadığı ve bu oranın altında veya üstünde artışlar yapıldığı görülmektedir. Tabloda da görüleceği üzere bazı ayların artış oranı olması gerekenden düşük, bazılarının ise yüksektir. Tablonun son sütununda artı değer olanlar TÜFE’den düşük oranda bir artışa artışa ve dolayısıyla belediye açısından gelir kaybına işaret ederken, eksi ile işaretli olanlar mevzuatta öngörülen sınırın üzerinde bir artışa işaret etmektedir.
Sonuç olarak ecrimisil ve kira artışlarının anılan mevzuat hükümlerine uygun olarak TÜFE artış oranında yapılması, özellikle bu oranın altında yapılan artışların mezkur orana yükseltilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Tablo 8: Taşınmaz Kiraları Artış Miktarları ve Artış Miktarlarının Oransal Olarak Kontrolü Tablosu