|
ÖZET: Taşınmaz satış işlemlerinin tapu devrinin kesin teminat alınmadan gerçekleştirilmesine ilişkin mevzuatta herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun’un ilgili maddeleri, satış usulünü özelleştirme yöntemlerinden biri olarak tanımlamakta ve mülkiyetin kısmen ya da tamamen devredileceğini belirtmektedir. Ancak, İdare tarafından çıkarılacak yönetmeliklerle bu süreçlerin düzenlenmesi gerektiği ifade edilmiştir. Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliği, teminat olarak kabul edilebilecek değerleri sıralamakta ve ihale şartnamelerinde hangi teminatların talep edileceğini belirleme yetkisini İdareye vermektedir.
İhale şartnamesinde, kesin teminat mektubu alınmaksızın taşınmaz mülkiyetinin devrinin erteleneceği ve alıcının sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda mülkiyetin devredileceği belirtilmiştir. Ancak, bu uygulama, olağan teminat tanımına uymamakta ve benzer ihale düzenlemeleri için geçerli olan teminat uygulamalarından farklılık göstermektedir. Kamu İdaresi, teminat olarak gayrimenkul mallarını kabul edebilse de, fon alacakları için kamu alacağı statüsündeki düzenlemelerin uygulanması mümkün değildir. Sonuç olarak, İdare tarafından kamu alacağının korunması amacıyla gerekli önlemler alınmış olsa da, kesin teminat olarak kabul edilen uygulamanın mevzuat hükümleri çerçevesinde düzenlenmesi ve diğer ilgili düzenlemelerin dikkate alınması gerektiği vurgulanmaktadır. |
BULGU: Taşınmaz Satış İşlemlerinin Kesin Teminat Alınmadan Tapu Devirsiz Olarak Gerçekleştirilmesine Dair Usul ve Esasların Mevzuatta Düzenlenmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Özel Bütçeli İdare
İdare tarafından gerçekleştirilen satış yoluyla özelleştirme uygulamalarında bazı taşınmaz satış işlemlerinin tapu devirsiz olarak gerçekleştirilmesine dair usul ve esasların mevzuatta düzenlenmediği görülmüştür.
4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanunun “Özelleştirme Yöntemleri, Değer Tespiti, İhale Yöntemleri” başlıklı 18’inci maddesinde; Satış usulü, özelleştirme yöntemlerinden biri olarak belirtilmiş ve bu yöntemde satışa konu varlığın mülkiyetinin kısmen ya da tamamen devredileceği hüküm altına alınmıştır.
Anılan Kanun’un 37’inci maddesinin (b) fıkrasında ise, bu Kanun hükümleri gereğince yapılacak uygulamalar ile ihale usullerine ilişkin esasların İdarece çıkarılacak yönetmelikle düzenleneceği hüküm altına alınmıştır.
Bu kapsamda çıkarılmış olan Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliğinin “Teminat Olarak Kabul Edilebilecek Değerler” başlıklı 15’inci maddesinde teminat olarak kabul edilebilecek değerler sayılmış ve madde metninde belirtilenler dışında İdarece belirlenecek diğer teminatların da kesin teminat olarak alınabileceği ve teminat olarak kabul edilebilecek bu değerlerden hangisinin veya hangilerinin talep edileceğinin ihale şartnamesinde belirtileceği hüküm altına alınmıştır.
Teminatlar, ihalelerde alıcıların ihale mevzuatına ve sözleşmeye uygun hareket etmelerini sağlamak üzere alıcıların İdareye vermeleri gereken belli oran ve miktardaki para ve diğer değerler olup teminatların şekil ve standartları ihale mevzuatında veyahut verilen yetki kapsamında ihale şartnamelerinde belirlenebilmektedir. Teminat konusu varlığın şekli ve standardı ihale mevzuatı veyahut ihale şartnamelerinde belirlenmekle birlikte seçilmiş olan teminat konusu varlığı ilgilendirir mevzuat hükümleri de bu süreçte dikkate alınmalıdır.
İdare tarafından hazırlanmış olan taşınmaz satışına ilişkin ihale şartnamesinde;
Şartnamenin “Kesin Teminat” başlıklı 14’üncü maddesinde kesin teminat mektubu alınmaksızın taşınmaz mülkiyetinin devrinin ertelenmesi ihale kapsamında kesin teminat olarak alınacağı, alıcı tarafından sözleşmeden kaynaklanan (satış bedelinin vadeye bağlanan kısmının teminat altına alınması dahil) tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesi anına kadar satışa konu taşınmaz mülkiyetinin ve zilyetliğinin alıcıya devredilmeyeceği, ayrıca alıcının sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde ise sözleşmenin feshedileceği ve alıcı tarafından ödenen peşinat bedelinin alıcıya iade edilmeyerek İdare lehine irat kaydedileceği hususları düzenlenmiştir.
4046 sayılı Kanunda özelleştirme usullerinden olan satış süreci mülkiyetin kısmen veyahut tamamen devri olarak tanımlanmakla birlikte İdare tarafından ihale şartnamesinde öngörülen usul ile satışa konu taşınmazın mülkiyetinin devri ertelenmekte ve bu kesin teminat olarak kabul edilmektedir. Her ne kadar Yönetmelik hükmü ile İdareye Yönetmelikte sayılanlar dışında da teminat belirleme yetkisi verilmiş olsa da bu yetkinin benzer ihale düzenlemelerinde yer alan ve para veya diğer değerler olarak tanımlanan olağan teminat uygulamaları için geçerli olduğu değerlendirilmektir. Nitekim satışa konu taşınmazın mülkiyetinin devrinin ertelenmesi şeklindeki kesin teminat uygulaması olağan teminat tanımına uymadığından İdare tarafından yürütülen bu süreçlerde esas alınabilecek bir emsal durum da mevcut değildir.
Kamu İdaresi tarafından, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un “Teminat ve değerlenmesi” başlıklı 10’uncu maddesine atıf yapılarak gayrimenkul mallar ile teminat mektuplarının teminat olarak kabul edilebileceği, ayrıca Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliği’nin “Teminat Olarak Kabul Edilebilecek Değerler” başlıklı 15’inci maddesinde ise, teminat olarak kabul edilebilecek değerlerin Kurum tarafından belirlenebileceği ifade edilmiş olsa da, Fon alacakları 6183 sayılı Kanun’un “Kanunun şümulü” başlıklı ilk maddesinde sayılmış, kamu alacağı statüsüne haiz alacaklardan değildir. Dolayısıyla, kamu alacağı için öngörülmüş düzenlemeleri fon alacakları için tatbik etmek mümkün değildir. Öte yandan; bulguda belirtilen husus ise, Yönetmelik’te yer alan düzenlemenin aksine alıcılardan herhangi bir teminat alınmadığı, söz konusu süre zarfında taşınmaz mülkiyetinin devrinin yapılmaması ile taşınmazın güvence altına alınmaya çalışılması hakkındadır.
Sonuç itibarıyla; İdare tarafından kamu alacağının korunması amacıyla gerekli önlemlerin alındığı görülmekle birlikte kesin teminat olarak kabul edilen mevcut uygulamanın ihale şartnameleri yerine mevzuat hükümleri ile düzenlenmesinin ve bu düzenlemelerde kesin teminata konu taşınmaz mallara ilişkin diğer mevzuat ile yapılmış olan düzenlemelerin dikkate alınması gerektiği değerlendirilmektedir.