Taşınmaz Satış Müzayedesinde, Muhammen Bedellerin Mevzuata Uygun Düzenlenmemesi (Sayıştay)

BULGU: Taşınmaz Satış Müzayedesinde, Muhammen Bedellerin Mevzuata Uygun Düzenlenmemesi

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Genel Bütçeli İdareler ve Tesisleri

Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü Emlak Daire Başkanlığı tarafından 14.12.2021 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış müzayedesinde, muhammen bedellerin mevzuat hükümlerine uygun düzenlenmediği tespit edilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un “Uygulama işlemleri” başlıklı 6’ncı maddesi 5’inci fıkrasında, Bakanlığın, Hazine mülkiyetinde olup Bakanlığa tahsis edilen taşınmazları, Kanun kapsamında Bakanlıkça kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Bakanlık payına düşen taşınmazları dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla kiralamaya ve satmaya ayrıca rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya yetkili olduğu ifade edilmektedir.
Ayrıca 25.10.2017 tarihli ve 2990 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği’nin “Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufundaki taşınmazların satışı ve kiralanması” başlıklı 25’inci maddesinde, Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındaki taşınmazların satışı ve kiralanmasının 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisna olduğu, Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındakilerin, Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve bunların iştiraklerine, belediyelere ve belediyelerin şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, üzerinde kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, talep edilmesi halinde hak lehdarlarına, hissedarlarına, yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, yüzölçümü beş bin metre kareye kadar olan taşınmazların kullanıcılarına, mal varlığının en az yüzde ellisi Bakanlıkça sağlanan vakıflara, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabileceği veya Bakanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan kiralanabileceği hüküm altına alınmıştır.
Aynı Yönetmeliğin 3’üncü fıkrasında, Kanun kapsamında Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazların satışı ve kiralanması işlerinin, Bakanlığın tespit ettiği veya ettireceği rayiç bedel üzerinden, taşınmaz alım ve satımı ile uğraşan kuruluşlara yaptırılabileceği, satış ve kiralama işleri, taşınmaz alımı, satımı ve değerlendirilmesi ile uğraşan kuruluşlara herhangi bir kamu kaynağı harcanmaksızın gördürülecek ise, ilana çıkılmaksızın, işin niteliğine göre pazarlık usulü ile yapılacak değerlendirme sonucunda en uygun teklif veren istekliye gördürülebileceği,
4’üncü fıkrası (a) bendinde, satış ve kiralamalarda satış ve kiralama bedeli; taşınmazın mahallinde en az üç kişiden teşkil olunacak bedel tespit komisyonları marifetiyle, aynı yerde ve aynı nitelikte olan emsal taşınmaz malların rayiç satış bedelleri de dikkate alınarak, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11’inci maddesindeki esaslara göre veya 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilen değerlendirme kuruluşlarından hizmet satın alınmak suretiyle tespit edileceği veya ettirileceği,
Tespit edilen bedelin, değişen piyasa koşulları gözetilerek, aynı usulle veya Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE-oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında ilave ile güncellenebileceği ifade edilmektedir.
Aynı fıkranın (b) bendinde ise, satışlarda, taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin alıcılar arasında fiyat artırarak oluşturduğu ve en yüksek fiyat üzerinden alıcısının belirlenmesine yönelik satış yöntemi olan açık artırmalı satış yönteminin kullanılabileceği belirtilmektedir.
2020 ve 2021 yıllarında, belirtilen mevzuat hükümleri çerçevesinde, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü Emlak Daire Başkanlığı tarafından müzayede düzenlenerek açık artırma usulü ile taşınmaz satışları gerçekleştirilmiştir.
Söz konusu taşınmaz satışlarına ilişkin rayiç bedel tespitleri incelendiğinde ise, rayiç bedel tespitine ilişkin Gayrimenkul Değerleme A.Ş. (GEDAŞ) ile protokol imzalandığı ve açık artırmalara temel olan muhammen bedellerin GEDAŞ tarafından, her bir taşınmaz için ayrı rapor düzenlenmek suretiyle tespit edildiği anlaşılmaktadır.
Ancak müzayedede temel alınan muhammen bedellere ilişkin olarak düzenlenen GEDAŞ raporları üzerinde yapılan incelemelerde, raporların 24.12.2021 tarihinde düzenlendiği ve imzalandığı anlaşılmaktadır.
İdare tarafından açık artırma dökümanlarında yazılan muhammen bedellerin GEDAŞ tarafından raporlar düzenlenmeden ve imzalanmadan nasıl tespit edildiği anlaşılamamıştır.
Oysa yukarıda da belirtildiği üzere, taşınmaz satışlarında bedelin, taşınmazın mahallinde en az üç kişiden teşkil olunacak bedel tespit komisyonları marifetiyle, aynı yerde ve aynı nitelikte olan emsal taşınmaz malların rayiç satış bedelleri de dikkate alınarak, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak veya değerlendirme kuruluşlarından hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilmesi veya ettirilmesi gerekmektedir.
Bunun yanında gönderilen cevapta, İdare tarafından satış işlemlerinin planlandığı gibi gitmesi ve düzenli taksit geliri sağlanması amacıyla resmi olarak imzalanmış raporların beklenmediği ve taslak raporların kullanıldığı ifade edilmektedir ancak bu husus bir kamu kurumunun satış ihalesinde muhammen bedelleri zamanında belirlememesine ya da muhammen bedeller resmi olarak belirlenmeden ihaleye çıkılmasına gerekçe olamaz.
Belirtilen sebeplerle, Emlak Daire Başkanlığı tarafından 14.12.2021 tarihinde düzenlenen müzayedelere temel olan muhammen bedellerin, mevzuat hükümlerine uygun düzenlenmesi gerektiği düşünülmektedir.
Tel: 0 312 295 30 00; Faks: 0 312 295 48 00
e-posta: sayistay@sayistay.gov.tr
https://www.sayistay.gov.tr
EKLER
EK 1: ÖNCEKİ YIL/YILLAR SAYIŞTAY DENETİM RAPORUNA
İLİŞKİN İZLEME FORMU