BULGU: Taşınmazların Kiralanmasına İlişkin İhale Süreçlerinde Mevzuata Uyulmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Yatırım İzleme Koordinasyon Başkanlığı – YİKOB
Taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin ihale süreçleri ile kira sözleşmelerinin uygulanması süreçlerinde, aşağıda belirtilen konularda mevzuata uyulmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmazların Kiraya Verilmesine İlişkin Şartnamelerde Yeniden İhale Yapılmaksızın Sözleşme Süresinin Uzatılmasına İlişkin Düzenleme Bulunması
Taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin şartname ve sözleşmelere yeniden ihale edilmeksizin aynı kiracıya verilmesini sağlayacak hükümler konulduğu görülmektedir.
Örneğin 4 katlı işyerinin kiralama süresi 3 Yıl olarak belirlendiği halde, kiralama şartnamelerinde “Her 3 yılda bir kira bedeli kira bedeli sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.” Şeklinde düzenleme yapılması suretiyle, sözleşme sürelerinin sonunda yeniden ihale yapılmadan uzatılmasına zemin hazırlanmıştır.
Fabrikalara ilişkin kiralama şartnamelerinde de benzeri düzenlemeler yer almaktadır.
Sonuç olarak, taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin şartname ve sözleşmelere yeniden ihale edilmeksizin aynı kiracıya verilmesini sağlayacak hükümler konulmaması gerekmektedir.
İdare Kira Bedeli Tespit Komisyonlarının İşin Uzmanı Kişilerden Oluşturulmaması ve Tahmini Kira Bedellerinin Fiyat Araştırması Yapılmadan Belirlenmesi
Taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin tahmini kira bedellerinin tespitinde taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınmadığı; kira bedeli tespit komisyonlarının işin uzmanı kişilerden oluşturulmadığı ve tahmini kira bedellerinin fiyat araştırması yapılmadan belirlendiği tespit edilmiştir.
5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun 11’inci maddesinde; üst yöneticilerin kamu kaynaklarının etkili, ekonomik ve verimli şekilde elde edilmesi ve kullanılmasını sağlamaktan sorumlu oldukları ve bu sorumluluklarının gereklerini harcama yetkilileri, mali hizmetler birimi ve iç denetçiler aracılığıyla yerine getirecekleri belirtilmektedir.
Aynı Kanun’un 8’inci maddesinde de; her türlü kamu kaynağının elde edilmesi ve kullanılmasında görevli ve yetkili olanların kaynakların etkili, ekonomik, verimli ve hukuka uygun olarak elde edilmesi ve kullanılmasından sorumlu oldukları hüküm altına alınmıştır.
Kanun’un “Mal yönetiminde etkililik ve sorumluluk” başlıklı 48’inci maddesinin son fıkrasında, kamu idarelerine ait malların edinme, kiralama, tahsis, yönetim, kullanma ve elden çıkarma işlemlerinin, verimlilik ve tutumluluk ilkesine göre yapılacağı ve bu ilkeye aykırı eylem ve işlemlerden doğacak zararlardan, malların yönetimi veya kullanılması hususunda yetki verilenlerin sorumlu olacağına ilişkin hüküm bulunmaktadır.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 9’uncu maddesinde, tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği; işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulabileceği; bu bedelin gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirileceği vurgulanmıştır.
Taşınmaz kiralamalarında ilk yıl kira bedeli; yapılacak ihale sonucunda belirlenen uygun bedeldir. Söz konusu Kanun’un 28’inci maddesinde uygun bedel; tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere teklif edilen bedellerin en yükseği olarak ifade edilmiştir. Dolayısıyla taşınmazların mevzuata uygun olarak kiraya verilmesinde idarenin en önemli sorumluluklarından biri, tahmin edilen bedelin sağlıklı belirlenmesidir.
Mezkûr Kanun’un 9’uncu maddesine göre tahmin edilen bedelin veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların, belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturularak tespit edilmesi ve tespite ilişkin dayanakların da tahmin edilen bedel hesap tutanağında gösterilmesi gerekmektedir.
Tahmin edilen kira bedelinin belirlenmesine yönelik çalışmaların mevzuatta öngörülen şekilde yürütülmeli ve ilk yıl kira bedeli rayiç değeri yansıtacak şekilde belirlenmelidir.
Taşınmazların kiraya verilmesi ihalelerine ilişkin tahmini kira bedellerinin belirlenmesinde taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınması; tahmini bedel tespit komisyonlarının mevzuata uygun olarak oluşturulması ve bu komisyonlarda işin ehli olan personelin görevlendirilmesi gerekmektedir.
Sözleşmelerdeki Yükümlüklerini Yerine Getirmeyen Kiracıların
Sözleşmelerinin Zamanında Feshedilmemesi ve Kesin Teminatlarının Zamanında Gelir Kaydedilmemesi
Sözleşmelerdeki yükümlüklerini mevzuata uygun olarak yerine getirmeyen ve kira bedellerini çok sayıdaki ihtarnameye rağmen zamanında ödemeyen kiracıların sözleşmelerinin zamanında feshedilmediği; kesin teminatlarının zamanında gelir kaydedilmediği ve sözleşmelerde belirlenen yaptırımları uygulanmadığı görülmektedir.
2886 sayılı Kanun’un “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden olması” başlıklı 62’nci maddesinde;
“Sözleşme yapıldıktan sonra 63’üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Gelir kaydedilen kesin teminat, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemez.” Denilmektedir.
Kanun’un “İdarelerce İhalelere Katılmaktan Geçici Yasaklama” başlıklı 84’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında ise;
“Üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayan istekliler ile sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen müteahhit veya müşteriler hakkında da, ihaleyi yapan bakanlık veya ilgili bakanlık tarafından, bir yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verilir ve bu kararlar Resmi Gazete’de ilan ettirildiği gibi ilgililerin müteahhitlik sicillerine işlenir.” hükümleri yer almaktadır.
Kira borçlarını zamanında ödemeyen ve çok sayıdaki ihtarnamelere rağmen birikmiş borçları bulunan 4 katlı işyeri kiracısının sözleşmesi feshedilerek teminatının gelir kaydedilmesi ve ihale yasaklısı ilan edilmesi yerine kira sözleşme süresi sürekli uzatılmıştır.
İşyeri kiracısı hakkında gerekli yaptırımların zamanında uygulanmaması sonucunda iflas eden kiracının birikmiş kira borçları İdare açısından şüpheli alacağa dönüşmüş ve kiracı hakkında hukuki işlemler zamanında başlatılmamış olup, iflas masasına başvurulmasında da çok geç kalınmıştır.
Ayrıca kiracı tarafından işyerlerine verilen zararların tespiti yapılmamış ve işyerleri sağlam olarak teslim alınmamıştır. Noksan olan, kırılan veya kaybolan malzeme ve muhdesadın güncel rayiç bedelleri kiracıdan tahsil edilememiştir.
09.12 2019 tarihinde 2 adet Evomax marka kombi, Votes marka genleşme tankı (tanklara ait 2 motorla birlikte) ile işyerlerindeki dolap, kapı, pencere, tesisat (ısınma, su, elektrik) malzemeleri, kalorifer petekleri ve kapı anahtarları tam ve sağlam olarak teslim edildiği halde, bu malzemeler kiracıdan tam ve sağlam olarak teslim alınmamıştır.
Öte yandan 4 katlı işyerine ilişkin şartname ve sözleşmede işyerlerinin zamanında tahliye edilmemesi halinde, kira bedeline ilaveten her gün için bir aylık kirasının %10 u oranında ilave kira bedeli alınması ve 6 aylık kira bedeli tutarında ceza alınması öngörülmektedir. Ancak bu hükümler de uygulanmamıştır.
Sonuç olarak, sözleşmelerdeki yükümlüklerini mevzuata uygun olarak yerine getirmeyen ve kira bedellerini zamanında ödemeyen kiracıların sözleşmelerinin zamanında feshedilmesi; kesin teminatlarının zamanında gelir kaydedilmesi ve sözleşmelerde belirlenen yaptırımların uygulanması gerekmektedir.
Taşınmaz Kira Sözleşmelerinin Noter Tasdikli Olmaması
İdarenin mülkiyetinde yer alan taşınmazların kiraya verilmesinde, İdare ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmelerinin noterlikçe tescil ettirilmediği görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanun’un “Sözleşme Yapılmasında Müteahhit veya Müşterinin Görev ve Sorumluluğu” başlıklı 57’nci maddesinin birinci fıkrasında; sözleşme yapılması gerekli olan hallerde müteahhit veya müşterinin onaylanan ihale kararının bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek noterlikçe tescil edilmiş sözleşmeyi idareye vermek zorunda olduğu belirtilmiştir.
Yukarıda yer alan ilgili Kanun hükmüne göre, ihale komisyonunun verdiği kararın ita amirince onaylanmasından sonra 15 gün içinde ihaleyi kazanan istekli tarafından noterlikçe tescil edilmiş sözleşmenin idareye verilmesi gerekmektedir.
Yapılan incelemede, İdarenin mülkiyetinde yer alan taşınmazların kiraya verilmesinde İdare ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmelerinin noterlikçe tescil ettirilmediği tespit edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmelerinin noterlikçe tescil ettirilmesi gerekmektedir.
Belli Bir Yatırımı Gerektiren ve Belli Sayıda İşçi İstihdamının Şart Koşulduğu Kiralama İhalelerinde Kiralama Süresinin 3 Yıl Olarak Belirlenmesi
Belli bir yatırımı gerektiren ve belli sayıda işçi istihdamının şart koşulduğu kiralama ihalelerinde kiralama süresinin 3 Yıl olarak belirlendiği görülmektedir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 2’nci maddesinin birinci fıkrasında, Kanun’un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu vurgulanmıştır.
Belli bir yatırımı gerektiren ve belli sayıda işçi istihdamının şart koşulduğu fabrika (Atölye) kiralama ihalelerinde kiralama süresinin 3 yıl olarak belirlenmesi, rekabeti engelleyebilecek niteliktedir.
Kiralama süresi 3 yıl olarak belirlenmiştir. Ancak mevzuata aykırı olarak 3 yıl sonunda kiralama süresinin ihale yapılmadan uzatılmasına yönelik düzenleme yapılmıştır.
Bu düzenlemeler nedeniyle ihalelere katılan sayısı azalmakta ve ihaleler düşük bedellerle sonuçlanmaktadır.
Belli bir yatırımı gerektiren ve belli sayıda işçi istihdamının şart koşulduğu fabrika (Atölye) kiralama ihalelerinde kiralama süresinin 3 yıldan daha uzun belirlenmesi halinde, ihalelere katılan sayısının artacağı ve ihalelerin daha yüksek bedellerle sonuçlanabileceği değerlendirilmektedir.
Yasaklılık Sorgulaması Yapılması Yerine Kişinin Yasaklı Olmadığına Dair Beyanının Yeterli Görülmesi
Taşınmazların kiraya verilmesi ihalelerinde yasaklılık sorgulaması yapılması yerine, kişilerden yasaklı olmadığına dair beyan alındığı ve bu beyanın ihalelere katılmak için yeterli kabul edildiği görülmektedir.
2886 sayılı Kanun’un “İdarelerce İhalelere Katılmaktan Geçici Yasaklama” başlıklı 84’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında ise;
“Üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayan istekliler ile sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen müteahhit veya müşteriler hakkında da, ihaleyi yapan bakanlık veya ilgili bakanlık tarafından, bir yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verilir ve bu kararlar Resmi Gazete’de ilan ettirildiği gibi ilgililerin müteahhitlik sicillerine işlenir.” hükümleri yer almaktadır.
Sonuç olarak, kişilerden alınan ihale yasaklısı olmadığına dair beyanın tek başına yeterli görülmemesi ve taşınmazların kiraya verilmesi ihalelerinde İdare tarafından yasaklılık sorgulaması yapılması gerekmektedir.
İhale Şartnamelerinin Sosyal Güvenlik Primi ve Vergi Borçlarını Yapılandırmış Olup Taksitlerini Zamanında Ödeyenlerin De İhalelere Katılamayacakları İzlenimi Verecek Şekilde Düzenlenmesi
Taşınmazları kiraya verilmesi ihalelerinde kira şartnamelerinin sosyal güvenlik primi ve vergi borçlarını yapılandırmış olup taksitlerini zamanında ödeyenlerin de ihalelere katılamayacakları izlenimi verecek şekilde düzenlendiği görülmektedir.
Sosyal güvenlik prim borcu veya vergi borcunun ilgili kurumlarca ertelenmiş veya taksite bağlanmış olması halinde, söz konusu borçların vadesindeki ödemeler aksatılmadığı sürece, ihalelere katılım açısından kesinleşmiş prim/ vergi borcu olarak kabul edilmemektedir.
Kamu İhale Genel Tebliğinin (17.3.2.) maddesinde, isteklinin ilgili kanunlara göre tecil ve taksitlendirerek ya da özel kanunlara göre yeniden yapılandırarak ödeme planına bağlanan ve anılan kanunlar gereğince tecili ve taksitlendirmeye ya da yapılandırmaya ilişkin taksit ve/veya cari aya ilişkin ödeme yükümlülükleri yerine getirilmiş olan prim, sosyal güvenlik destek primi, işsizlik sigortası primi, kesenek, kurum karşılığı ile bunların fer’ilerinin kesinleşmiş sosyal güvenlik prim borcu olarak değerlendirilmeyeceği, ayrıca, vadesi geçtiği halde ödenmemiş ancak ilgili kurum tarafından belli bir vadeye bağlanarak tecil edilmiş prim borçlarının, vadesindeki ödemeler aksatılmadığı sürece, kesinleşmiş sosyal güvenlik prim borcu olarak kabul edilemeyeceği hükmolunmuştur.
Aynı Tebliğin (17.4.2.) maddesinde ise, isteklinin vadesi geçtiği halde ödenmemiş ancak vergi dairesi tarafından taksitlendirilmiş veya tecil edilmiş vergi borçlarının vadesindeki ödemeler aksatılmadığı sürece kesinleşmiş vergi borcu olarak kabul edilmeyeceği açıklamalarına yer verilmiştir.
Taşınmazları kiraya verilmesi ihalelerinde kira şartnamelerinin sosyal güvenlik primi ve vergi borçlarını yapılandırmış olup taksitlerini zamanında ödeyenlerin de ihalelere katılamayacakları izlenimi verecek şekilde düzenlenmesinin mevzuata uygun olmadığı ve rekabeti olumsuz yönde etkileyeceği değerlendirilmektedir.
Taşınmazların kiraya verilmesi ihalelerinde, sosyal güvenlik prim borcu ve vergi borcu olmadığına dair belge yerine, kesinleşmiş sosyal güvenlik prim borcu ve vergi borcu olmadığına dair belge istenilmelidir.
Sonuç olarak, taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin ihale süreçleri ile kira sözleşmelerinin uygulanması süreçlerinde mevzuata uyulması gerekmektedir.