|
ÖZET: Üniversitenin özel mülkiyetindeki taşınmazların kiralanmasında, sözleşmede belirlenen kira artış oranlarının uygulanmadığı ve bunun yerine Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in Geçici 12’nci maddesindeki %25 oranının kullanıldığı tespit edilmiştir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu, kamu idarelerinin taşınmaz yönetimi ile ilgili işlemlerinin belirli kurallara tabi olduğunu vurgulamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi de, kira bedellerinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksine dayalı bir artış oranı uygulanmasını öngörmektedir.
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, Hazineye ait taşınmazların kiralanması ve yönetilmesine dair usul ve esasları düzenlemektedir. Ancak, bu yönetmelik hükümleri, üniversitenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar için geçerli değildir. Dolayısıyla, üniversitenin kiralama işlemlerinde sözleşmede belirtilen artış oranlarının uygulanması gerekmektedir. Kamu idaresinin, kira artış işlemlerinin Hazine yönetmeliğine dayandırılması, mevzuata aykırılık teşkil etmektedir. Bu durum, üniversitenin taşınmazlarının yönetimi açısından önemli bir sorun oluşturmaktadır. |
BULGU: Üniversitenin Mülkiyetindeki Ticari Yerlerin Kira Artışının Sözleşme Hükümlerine Göre Yapılmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite
Üniversitenin özel mülkiyetindeki taşınmazların kiralamasında sözleşmede belirtilen kira artışlarının uygulanmadığı bunun yerine Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in Geçici 12’nci maddesindeki oranın uygulandığı görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanununun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesi “Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür. …” hükmü,
5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun;
44’üncü maddesi,
”Genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerince, taşınır ve taşınmaz edinilmesi, yönetilmesi, trampası, elden çıkarılması, ecrimisilin tahsil ve takibinde izlenecek yöntem, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin yönetimi ve korunması, işgalli malların tahliyesi gibi hususlar ilgili kanunlarında düzenlenir. ..hükmünü,
48’inci maddesi,
. Kamu idarelerine ait malları edinme, kiralama, tahsis, yönetim, kullanma ve elden çıkarma işlemleri, mevzuatında öngörülen kurallar dahilinde hizmetin amacına uygun olarak verimlilik ve tutumluluk ilkesine göre yapılır. Bu ilkeye aykırı eylem ve işlemlerden doğacak zararlardan, malların yönetimi veya kullanılması hususunda yetki verilenler sorumludur. .. hükmünü,
Diğer taraftan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Hükmünü amirdir.
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in;
“Amaç” başlıklı 1’inci maddesinde,
“ (1) Bu Yönetmeliğin amacı; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, trampası, arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılması, kiraya verilmesi, ön izin verilmesi ve üzerlerinde irtifak hakkı kurulması, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi, ön izin ve kullanma izni verilmesi ile ecrimisil ve tahliye işlemlerine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.” Hükmü,
“Kapsam” başlıklı 2’nci maddesinde,
“(1) Bu Yönetmelik; tarihî ve bediî değeri olan taşınmazlar hariç olmak üzere, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri kapsar.” Hükmü,
“Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde,
“ (1) Bu Yönetmelikte geçen;
ç) Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer: Türk Medenî Kanunu ile diğer kanunlarda Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu belirtilen yerleri,
f) Hazine: Genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri açısından Devlet tüzel kişiliğinin adını,
g) Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmaz: Tapuda Hazine adına tescilli taşınmazları,
ğ) Hazine taşınmazı: Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri,”
“Kira artış oranı” başlıklı Geçici 12’nci maddesinde,
“(Ek:RG-1/4/2023-32150)(9) (1) 4/11/1981 tarihli ve 2547 sayılı Yükseköğretim Kanununun ek 25 inci maddesi kapsamında bir yıldan uzun süreli kiraya verilen yerlerin kira bedellerinde 11/9/2023 (bu tarih dahil) tarihine kadar yapılacak kira artışı; bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşi oranında uygulanır. Bir önceki kira yılının Türkiye İstatistik Kurumunca (TÜİK) yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE – on iki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranının, yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı dikkate alınır. 12/9/2022 tarihi ile bu maddeyi ihdas eden Yönetmeliğin yayımı tarihi (bu tarihler dahil) arasındaki dönemde mevcut sözleşme hükümlerine göre tahsil edilen kira gelirleri bu maddeye göre tekrar hesaplanarak gerekli tahsilat, mahsup ve iade işlemleri gerçekleştirilir. Tahsil edilmeyen bedeller ise bu madde kapsamında tahsil edilir.”
Hükümleri yer almaktadır.
İdarenin yapmış olduğu kiralamalara ait tip sözleşmelerde kira artışı;
“Sözleşmenin yenilenmesi halinde takip eden yıllar kira bedelleri ise bir önceki yıl kira bedeli üzerinden TÜİK tarafından yayınlanan Yurt İçi Tüketici Fiyat Endeksi (Yİ-TÜFE) artışı (on iki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında üç (3) ay önceki veri baz alınarak artış yapılacaktır.
Sözleşmenin tekrar yenilenebilmesi için kiracı bir sonraki yılın kira bedelini en geç sözleşme bitim tarihinden kırkbeş (45) gün önce yatırmak zorundadır…” şeklinde düzenlenmiştir.
Yukarıda anılan Yönetmelik’in 1’inci maddesiyle, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, trampası, kiraya verilmesi, ön izin verilmesi ve üzerlerinde irtifak hakkı kurulması, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi, ön izin ve kullanma izni verilmesi ile ecrimisil ve tahliye işlemlerine ilişkin usul ve esasları düzenlenmesinin amaçlandığı,
2’nci maddesiyle söz konusu işlemlerin ancak Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlere uygulanacağı,
4’üncü maddesiyle Hazine taşınmazının Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri kapsadığı,
Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazın Tapuda Hazine adına tescilli taşınmazları,
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin Türk Medenî Kanunu ile diğer kanunlarda Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu belirtilen yerleri ifade ettiği,
Geçici 12’nci maddesiyle de 11/9/2023 (bu tarih dahil) tarihine kadar yapılacak kira artışının %25 oranıyla sınırlandırıldığı,
Anlaşılmaktadır.
Üniversitenin özel mülkiyetindeki taşınmazların kiralanmasında sözleşmede belirtilen kira artış oranlarının uygulanması gerekirken yukarıda anılan Yönetmelik’in “Kira artış oranı” başlıklı Geçici 12’nci maddesiyle getirilen %25 artış oranının uygulanması mevzuata aykırılık teşkil etmektedir .
Kamu İdaresi cevabında bulgu konusu kira artış işlemlerinin Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in Geçici 12’nci maddesinde yer alan “4/11/1981 tarihli ve 2547 sayılı Yükseköğretim Kanunu’nun ek 25’inci maddesi kapsamında bir yıldan uzun süreli kiraya verilen yerlerin kira bedellerinde 11/9/2023 (bu tarih dahil) tarihine kadar yapılacak kira artışı; bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşi oranında uygulanır” hükmüne istinaden gerçekleştirildiği ifade edilmiştir. Ancak belirtilen mevzuat hükmü hazine taşınmazlarına ilişkin bir düzenleme olup Üniversitenin özel mülkiyetinde olan taşınmazların kiralanmasında uygulama imkanı bulunmamaktadır.