|
ÖZET: Yapılan denetimlerde, bir ilçe belediyesinin mülkiyetine ait taşınmazlar üzerinde düğün salonu ve akaryakıt istasyonu yapılması için gerçekleştirilen kiralama işlemlerinin irtifak hakkı kapsamında değerlendirilmediği ve bu nedenle gerekli tapu işlemlerinin yapılmadığı tespit edilmiştir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun ilgili maddeleri, belediyelere taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etme yetkisi vermekte; ancak bu hakların resmi olarak tescil edilmesi ve sözleşmelerin imzalanması gerekmektedir. İlgili mevzuat uyarınca, irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır.
Denetim sırasında, düğün salonu ve akaryakıt istasyonları için irtifak hakkı kapsamında yapılan kiralamaların muhasebe kayıtlarına yansıtılmadığı, dolayısıyla mali tablolarda bu varlıkların izlenmediği belirlenmiştir. Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği, irtifak hakkı tesis edilen maddi duran varlıkların kayıtlı değerlerinin ve gelirlerinin uygun hesaplarda izlenmesini zorunlu kılmaktadır. Ancak, bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, kamu idaresinin mali raporlama süreçlerinde eksiklikler yaşamasına yol açmaktadır. Sonuç olarak, irtifak hakkı tesisine ilişkin işlemlerin mevzuata uygun olarak gerçekleştirilmesi, cins değişikliği işlemlerinin yapılması ve kiralama süresi sona eren taşınmazların yönetimi gibi konuların dikkate alınarak, muhasebe kayıtlarının düzenlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Bu adımlar, kamu idaresinin şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkeleri doğrultusunda hareket etmesine katkı sağlayacaktır. |
BULGU: Üst Hakkı Kurulması ve Mali Tablolarda İzlenmesine Ait Hükümlerin Yerine Getirilmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Olmayan İl Kapsamında Yer Alan İlçe Belediyesi
a) Mülkiyeti Belediyeye ait taşınmaz üzerine düğün salonu yapılması ve belirli bir süre ile işletilmesi karşılığında yapılan ihalelerin irtifak hakkı kavramı içerisinde değerlendirilmediği ve dolayısıyla tapu kütüğüne tescil yapılmadığı, irtifak hakkı sözleşmesinin imzalanmadığı, akaryakıt istasyonu yapılması karşılığında irtifak hakkı olarak verilen yerlerde ise benzer şekilde irtifak hakkı kurulmasına yönelik işlemlerin yapılmadığı görülmüştür.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediyenin Yetkileri ve İmtiyazları” başlıklı 15’inci maddesinin h bendinde, “Mahallî müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek.” Hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanun’un 18’nci maddesinin e bendinde ise, “Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek.” Belediye Meclisinin görev ve yetkileri arasında sayılmıştır.
Sınırlı ayni haklar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ikinci kısmında açıklanmıştır. İrtifak Hakları; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Sınırlı Ayni Haklar” başlıklı ikinci kısmının “İrtifak Hakları ve Taşınmaz Yükü” başlıklı birinci bölümünün “Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı” başlıklı birinci ayrımında anlatılmıştır.
İrtifak Hakkı; sahibine başkasına ait eşya üzerinde kullanma ve faydalanma hakkı veren sınırlı bir aynî haktır. Söz konusu Kanun’un 779’uncu maddesine göre irtifak hakkının konusu, “Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.” şeklinde ifade dilmiştir. Bu hakkın kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Ayrıca, irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 826 ila 836’ncı maddelerinde üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir. Üst hakkı, bir kişiye başkasına ait arazideki yapının maliki olma yetkisi veren irtifak hakkı olarak tanımlanabileceği gibi üçüncü kişiye taşınmazın altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı olarak da tanımlanabilir.
“Yapıdan” ne anlaşılması lazım geldiği kanun ile düzenlenmediğinden doktrinde bununla, toprağa sabit bir bina kastedilmektedir. Bir taşınmazda taşınır inşaat yapma yetkisinin ancak diğer irtifak hükümleri uyarınca verilebileceği kabul edilmektedir.
Tapu Sicil Tüzüğü’nün 10’uncu maddesinde; “süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlamayan veya izne tabi kılmayan bağımsız ve sürekli irtifak haklarının, tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz mal olarak tescil edileceği düzenlenmiş olup, tapu kütüğüne taşınmaz mal olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devir olunabilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü ayni ve kişisel hak kurulabilir.” denilmektedir.
İrtifak hakkı tesisine ilişkin Türk Medeni Kanunu’nda özel bir düzenleme yapılmamıştır. Bu nedenle eşyaya bağlı irtifakların kazanılmasına ilişkin hükümler kıyasen irtifak hakkının kazanılmasında da uygulanması gerekmektedir. Bu durumda da taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümler irtifak hakkının kazanılmasında da geçerli olmaktadır. Bu nedenle, irtifak hakkının kurulmasına ilişkin irtifak hakkı sözleşmesi resmi şekle tabidir. Bu nedenle irtifak hakkının tapu memuru tarafından gerçekleştirilmesi gerekmektedir. İdarenin irtifak hakkı sözleşmelerinde; kiracının sorumluluk, taahhüt ve yükümlülükleri genellikle ayrı maddeler halinde sıralanmakta ve bunlara uygun hareket etmeme durumu, idare için “hiçbir itiraza mahal bırakmaksızın” fesih sebebi olarak belirlenmektedir. Yine bu sözleşmelerde, bahsedilen aykırılıklar sonucu idarelerin haklı fesih yetkisini kullanıp yer teslim tutanağı tutarak taşınmazın İdarenin kiracıya sunduğu koşullarda tahliye edilmesi hüküm altına alınmaktadır.
Konu ile ilgili yerinde yapılan denetimde, mülkiyeti Belediyeye ait olan taşınmaz üzerine düğün salonu yapılması karşılığında bunların kiraya verme işlemleri ile Belediye şirketi olan Bucak Belediyesi Akaryakıt Hizmetleri Sanayi Ticaret A.Ş’ye akaryakıt istasyonu yapılması ve işletilmesi karşılığında irtifak hakkı ile verilen taşınmazlara ait süreçler incelenmiştir.
Düğün Salonu
05.11.2013 tarih ve 487 sayılı Belediye Meclis kararına göre, Çamlıca Mahallesi 1725. Sokak No:5’te bulunan 3.138,47 m2’lik alana düğün salonu yapılması ve 30 yıllık süre ile işletilmesi kapsamında kiraya verilmiştir. Belediye tarafından yapılan düğün salonu kiralamaları, irtifak hakkı niteliğinde olmasına rağmen bu yönde bir işlem tesis edilmemiştir. Bir başka ifade ile, yapılan kiralamaların irtifak hakkı kavramı içerisinde olması gerektiği değerlendirilmediğinden tapu kütüğüne tescil, irtifak hakkı sözleşmesi imzalanması gibi süreçler yerine getirilmemiştir. Ayrıca mevcut durumda faal olarak kullanılan düğün salonu ile ilgili cins değişikliği yapılmadığından tapu kayıtlarında bu yapılar görünmemektedir.
Akaryakıt İstasyonları
23.07.2004 tarih ve 41 nolu Belediye Meclis kararı ile Mehmet Akif Mahallesi 1017 ada 2 parseldeki 2158 m2’lik alana akaryakıt istasyonu yapılması ve 15 yıl süre ile işletilmesi, yine aynı Şirkete 08.06.2007 tarih ve 70 sayılı Belediye Meclis kararı ile Yeni Mahalle Bağaltı Mevki 426 ada 4 parselde kayıtlı 4820 m2’lik alana akaryakıt istasyonu yapılması ve 16 yıl süre ile işletilmesi kapsamında irtifak hakkı kapsamında kiralama yapılmıştır.
Akaryakıt istasyonu yapılması karşılığında irtifak hakkı olarak kiraya verilen yerlerde, meclis kararının konusu kısmında irtifak hakkı ibaresine yer verilmiş ancak devamında tapu kütüğüne tescil ve irtifak hakkı sözleşmesi imzalanması yönünde bir işlem yapılmamıştır. Dolayısıyla mevzuatın öngördüğü şekilde irtifak hakkı kurulmadığından, hukuk düzleminde irtifak hakkından bahsetmek mümkün değildir. Kaldı ki tapu kayıtlarında da niteliği akaryakıt istasyonu olan yerler, mevcut durumda Belediye Şirketi tarafından kullanılmaya devam edilmekte olup, Meclis kararında belirtilen süreler de sona ermiş durumdadır.
b) İrtifak hakkı kapsamında kiraya verilen taşınmazlarla ilgili muhasebe kayıtlarının yapılmadığı ve dolayısıyla mali tablolarda raporlanmadığı tespit edilmiştir.
Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği’nin 306/Z ve 306/AA maddelerine göre, kamu idarelerine ait maddi duran varlıklardan üzerinde irtifak hakkı tesis edilenlerin sözleşme sonuna kadar kayıtlı değerlerinin 990 Kiraya Verilen veya İrtifak Hakkı Tesis Edilen Maddi Duran Varlıkların Kayıtlı Değerleri Hesabında, kira ve irtifak hakkı gelirlerinin de 993 Maddi Duran Varlıkların Kira ve İrtifak Hakkı Gelirleri Hesabında izlenmesi gerekmektedir.
Konu ile ilgili yerinde yapılan denetimde, irtifak hakkı kategorisinde yer alan düğün salonu ve iki adet akaryakıt istasyonu ile ilgili 990 ve 993 nolu hesaplara kayıt yapılmadığı ve dolayısıyla bunların bilançoda görülmediği tespit edilmiştir. Bu durum, nazım hesaplardan beklenen bilgi verme fonksiyonunun yerine getirilememesine sebep olmaktadır.
Kamu idaresi tarafından verilen cevapta bulguya iştirak edilmiş olup, Türk Medeni Kanunu’nun irtifak hakkına ilişkin hükümlerine uygun düşmeyen bu tür olumsuzlukların giderilmesi adına, irtifak hakkı kurulmasına ait kurallara göre hareket edilmesi, cins değişikliği işlemlerinin yapılması, kiralama süresi sona eren taşınmazların Belediye tarafından yönetilmesi ve bunların muhasebe kayıtlarında izlenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.