|
ÖZET: 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları, kamu idaresine ait taşınmazlar üzerinde üst hakkı tesis edilmesine rağmen, bu taşınmazlar üzerindeki yapılar için emlak vergisi tahakkuk ettirilmediğini ortaya koymuştur. Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’ndaki düzenlemelere göre, üst hakkı sahibi, ilgili taşınmazların mülkiyetine sahip olup emlak vergisi mükellefi olarak kabul edilmektedir. Ancak, yapılan incelemelerde, kiralama işlemlerinin aslında bir yap-işlet-devret modeli olduğu ve bu nedenle üst hakkı tesis edildiği belirlenmiştir.
Bu durum, taşınmazların vergiden muaf olmasına rağmen, yenilenen binaların mülkiyetinin üst hakkı sahibinde olduğu gerçeğini değiştirmemektedir. Ancak, ilgili taşınmazlar için emlak vergisi tahakkuku yapılmadığı tespit edilmiştir. Kamu idaresi, bu bulgular doğrultusunda gerekli çalışmaların başlatılacağını belirtmiştir. Emlak vergisi tahakkuklarının, arsa payı dikkate alınmaksızın gerçekleştirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. |
BULGU: Üst Hakkı Tesis Edilen Taşınmazlar Üzerindeki Yapılar İçin Emlak Vergisi Tahakkuk Ettirilmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – İl Belediyesi
Kamu İdaresi mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde gayri ayni hak tesis etmek suretiyle üst hakkı niteliğinde bir hak kurulmasına rağmen söz konusu taşınmaz üzerindeki binalar için emlak vergisi tahakkuk ettirilmediği görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler” başlıklı 19’uncu maddesinde, bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradelerinin esas alınacağı belirtilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Üst hakkı” başlıklı 726’ncı maddesinde, bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin, irtifak hakkı sahibine ait olduğu ifade edilmiştir. Ayrıca aynı Kanun’un üst hakkına ilişkin “Konu ve tapu kütüğüne kayıt” başlıklı 826’ncı maddesinde üst hakkının, sahibine mülkiyeti malikte olmak üzere başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak hakkı olduğu belirtilmiştir.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Mükellef” başlıklı 3’üncü maddesinde bina vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerin ödeyeceği hüküm altına alınmıştır. Kanun’un “Vergi değeri” başlıklı 29’uncu maddesinde ise binalar için vergi değerinin, her yıl tespit ve ilan edilen bina metrekare inşaat maliyet bedeli ile binanın yer aldığı arsa payı değerinden meydana geldiği ifade edilmiştir.
Yukarıdaki mevzuat hükümlerinden, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin, irtifak hakkı sahibine ait olduğu ve irtifak hakkı sahibinin emlak vergisinin mükellefi olacağı anlaşılmaktadır. Ayrıca 6098 sayılı Kanun’un anılan hükmüyle de sözleşmelerin yorumunda, yazılı metnin içerikle beraber değerlendirilmesi ve bunun neticesinde gerçek iradeye ulaşılması gerektiği ifade edilmiştir.
Yapılan incelemede 2 adet İdare taşınmazının kiraya verilmesi hususunda yürütülen işlemlerin, bir kiralamadan daha çok bir yap-işlet-devret modeli niteliği taşıdığı ve söz konusu sözleşmeler ile yüklenicilere üst hakkı niteliği kazandırılarak gayrı ayni hak tesis edildiği buna istinaden İdare mülkiyetinde olan söz konusu taşınmazlara ilişkin arsaların vergiden muaf olmasına rağmen bu arsalar üzerinde yenilemesi yapılan ve niteliği tamamen değişen binaların mülkiyetinin üst hakkı sahibinde olduğu ancak söz konusu muafiyet hükmünden yararlanılması mümkün olmamasına rağmen ilgili yapılara ilişkin herhangi bir emlak vergisi tahakkuku yapılmadığı tespit edilmiştir.
Kamu İdaresi cevabında, bulguda tespit edilen hususlara ilişkin olarak gerekli çalışmalara başlanacağı belirtilmiştir.
Kamu İdaresi tarafından bahsi geçen binalar için arsa payı dikkate alınmaksızın emlak vergisi tahakkuku gerçekleştirilmesi gerekmektedir.