|
ÖZET: Vaktinde tahsil edilemeyen kira alacaklarıyla ilgili hukuki işlemlerin gecikmesi, 2024 yılı Sayıştay denetim raporlarında dikkat çekici bir bulgu olarak öne çıkmaktadır. Belediye şirketine ait bir taşınmazın kiralanması sürecinde, kira bedellerinin ödenmemesi durumunda hukuki adımların zamanında atılmaması, alacakların tahsilini zorlaştırmıştır. Kira sözleşmesinin ilgili maddeleri, kiracının kira bedelini zamanında ödemesi gerektiğini ve ödenmeyen kiraların muaccel hale geleceğini belirtmektedir. Ancak, incelemeler sonucunda, kiracının Eylül 2018’den itibaren kira borçlarını düzenli olarak ödemediği ve bu durumun iki yıl boyunca göz ardı edildiği tespit edilmiştir.
Kiracıya, 2020 yılında ödeme emri gönderilmiş ve ardından İcra Mahkemesinde dava açılmıştır. Dava sonucunda kiracının tahliyesi sağlanmış olsa da, borçlu iflas etmiş ve alacakların tahsilatı hala gerçekleştirilememiştir. Şirket, kiracının zaman zaman küçük ödemeler yaptığını belirtse de, toplam borcun hiçbir zaman kapatılmadığı görülmektedir. Ayrıca, muaccel hale gelen kira bedelleri için gerekli tahakkuk işlemleri yapılmamıştır. Sonuç olarak, şirketin alacaklarının tahsil edilebilirliğinin sağlanması amacıyla hukuki işlemlerin zamanında başlatılması ve alacakları zora sokan kişiler hakkında disiplin önlemlerinin uygulanması büyük önem taşımaktadır. Bu durum, şirketin mali sağlığını korumak adına kritik bir gereklilik olarak öne çıkmaktadır. |
BULGU: Vaktinde Tahsil Edilemeyen Kira Alacaklarına Karşı Hukuki İşlemlerin Geç Başlatılması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Belediye Şirketi
Şirket tarafından üçüncü kişiye kiralanmış bulunan taşınmazın kira bedelleri defalarca vaktinde ödenmemesine rağmen hukuki işlemlerin geç başlatılması sebebiyle alacağın tahsilinin güç duruma düştüğü görülmüştür.
Kira sözleşmesinin 4’üncü maddesinde; kira bedellerinin aylık peşin olarak her ayın ilk beş günü içerisinde ödeneceği, 7’nci maddesinde ise aynı dönem içerisinde kira bedeli ödenmediği takdirde o takvim yılı içerisindeki ödenmemiş kiraların muaccel hale geleceği, ödenmeyen kira bedellerinin temerrüt tarihindeki en yüksek banka mevduat faizine göre hesaplanarak faiziyle birlikte ödenmesinin kiracı tarafından peşinen kabul edildiği ve muacceliyet şartının kiracının taşınmazı işgal ettiği sürece geçecek her kira yılı için aynen uygulanacağı düzenlenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira Sözleşmesi” başlıklı dördüncü bölümünün “D. Kiracının Borçları” kısmında yer verilen 313, 314 ve 315’inci maddelerinde düzenlediği haliyle; kiracının kira borcunu ödemekle yükümlü olduğu, kiracı, sözleşmede aksine hüküm yoksa kira bedelini ayın sonunda ya da en geç kira sözleşmesinin sonunda ödemekle yükümlü olduğu ve kiracının temerrüde düşmesi halinde kiraya verenin yazılı olarak süre verip bu sürede itfa edilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceği hükümlerine yer verilmiştir.
İcra İflas Kanunu’nun “Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti” başlıklı 269’uncu maddesinde ise ödeme emrinde verilen süre sonuna kadar kiracı borcunu tam olarak ödemez yahut 7 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz etmez ise İcra Mahkemesinde tahliye talepli dava açılacağı hüküm altına alınmıştır.
Yapılan incelemede, 01.04.2016 tarihinde kiralanmış bulunan taşınmaza ait kira borcunun Eylül 2018’den itibaren vadesinde ödenmediği halde kira borçları, muaccel hale gelen gelecek dönemdeki kira bedelleri ile birlikte talep edilmemiş aradan 2 seneden fazla süre geçtikten sonra (süreçte sadece 6 aylık kira bedeli tutarında farklı zamanlarda ödeme yapılmıştır) 17.11.2020 tarihinde kiracıya ödeme emri gönderilmiş, 11.12.2021 tarihinde kiracının itirazı üzerine 17.01.2021 tarihinde İcra Mahkemesinde dava açılmıştır. Dava şirket lehine sonuçlanmış ve kiracının 05.03.2023 tarihinde taşınmazdan tahliyesi sağlanmıştır. Süreçte borçlu iflas edip konkordato ilan ettiği için haciz sırasında öncelikli alacaklılar bulunması sebebiyle kira borçlarının tahsilatı hala yapılamamış, Şirket alacağını zora sokan ilgililerin sorumluluğuna da gidilmemiştir.
Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine Şirket tarafından özetle; söz konusu kiracının, kira ödemelerini üst üste değil belli aralıkla aksattığı ve dönem dönem geciken kira borçlarını ödediği için kira alacağına karşı hukuki işlemlerin belli süre sonra başlatıldığı, kiracı şirket hakkında konkordato ilan edilmiş olması nedeniyle kira alacağının geciktiği ve alacaklara faiz işletildiği ifade edilmiştir.
Şirket, kiracının belli aralıklarla kira borçlarını ödediğini belirtse de kira ödemeleri incelendiğinde kiracının iki yıllık süreçte hiçbir zaman borcunun tamamını ödemediği, küçük miktarlarda ödemelerde bulunduğu, davanın ise kiracının mevcut borcu o anki kira bedelinin yaklaşık on beş katına ulaştığında açıldığı görülmüştür. Bununla birlikte; dönem içerisinde vadesinde ödenmeyen kira bedeli olduğu için kira sözleşmesine göre o takvim yılı içerisindeki ödenmemiş kira bedellerinin hepsi muaccel hale gelmiştir, fakat Şirket muaccel hale gelen kira bedelleri için herhangi bir tahakkuk işlemi gerçekleştirmemiştir.
Netice itibarıyla; Şirket alacaklarının tahsil edilebilme kabiliyetinin zor duruma düşmemesi açısından gerekli hukuki işlemlerin zamanında yapılması, şirket alacağını zora sokarak şirketin zararına yol açan kişiler hakkında gerekli disiplin hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.