Yapı Ruhsatı Olmayan Binalardan Emlak Vergisi Alınmaması (Sayıştay)

BULGU: Yapı Ruhsatı Olmayan Binalardan Emlak Vergisi Alınmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

Belediye sınırları içerisinde yer alan ve yapı ruhsatı alınmadan kullanılan bazı binalara emlak vergisi tahakkuk ettirilmediği görülmüştür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32’nci maddesinde; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumunun tespit edilerek, yapının mühürleneceği ve inşaatın derhal durdurulacağı, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan binanın, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılacağı ve masrafın yapı sahibinden tahsil edileceği belirtilmiştir.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Mükellef” başlıklı 3’üncü maddesinde; Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerin ödemesi gerektiği ifade edilmiştir.

Yapı ruhsatı alınmadan kullanılan binalarda tapu kayıtlarında bina maliki gözükmese dahi binaya malik gibi tasarruf edenlerin mükellef olarak emlak vergisi ödemesi gerekmektedir. Şöyle ki; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3’üncü maddesinde, vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olacağı belirtilmiştir.

Yukarıda yer verilen düzenlemelerden; yapı ruhsatı alınmadan kullanılan binaların da emlak vergisine tabi olduğu ve bu binalara malik gibi tasarruf edenlerin emlak vergisini ödemesi gerektiği anlaşılmaktadır.

Yapı Kontrol Müdürlüğünden temin edilen veriler üzerinde yapılan incelemelerde; 2024 yılında İdare sınırları içerisinde ruhsatsız olarak inşa edilmiş ve encümen tarafından hakkında yıkım kararı alınıp yıkımı gerçekleştirilmeyen 26 adet yapı bulunduğu görülmüş olup söz konusu yapılara yönelik emlak vergisi tahakkuk ettirilmediği tespit edilmiştir.

Söz konusu tespite 2023 yılı Sayıştay Denetim Raporu’nda yer verilmesine rağmen İdare tarafından düzeltici işlem tesis edilmediği görülmüştür.

Kamu İdaresince, kaçak ve ruhsatsız yapılan binalardan bina vergisi yerine arsa payı oranında emlak vergisi alındığı, Belediye Encümenince yıkım kararı verilen bir binadan emlak vergisi almanın o binayı yasallaştırabileceği, mahkemelerde de delil niteliği kazandırabileceği, bu nedenle söz konusu imara aykırı yapılan binalardan bina vergisi yerine tapu kütüğünde kayıtlı cins tashihine göre arsa payı oranında emlak vergisi alınmasının mevzuata aykırı olmayacağının düşünüldüğü,

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 9’uncu maddesinin üçüncü fıkrasında; oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergilerinin, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re’sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların vukua geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmayacağının belirtildiği hal böyle iken Belediye Encümeni tarafından imar yasasına aykırı yapılan ve hakkında yıkım ve para cezası verilen binaların da yasak kapsamında olduğu, bu binalardan bina vergisi alınmasının da anılan yasa hükmüne göre uygun düşmediği ancak denetim tespiti sonrasında söz konusu ruhsatsız binalardan da bina vergisi alınması noktasında çalışmaların başlatılmış olduğu belirtilmiştir.

Öncelikle ifade etmek gerekirse Emlak Vergisi Kanunu’nun “Usul hükümleri” başlıklı 37’nci maddesinde; bu Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu Kanun’a göre alınacak vergiler hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

Vergi Usul Kanunu’nun 3’üncü maddesinde; vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olacağı belirtilmiş olup arsa ya da arazi üzerinde ruhsatsız olarak inşa edilen bir bina var iken arazi vergisi alınması vergilendirmede gerçek mahiyetin dikkate alınmaması sonucu Kanun’un açık hükümleri ile çelişmektedir.

Kamu İdaresi tarafından ruhsatsız olarak inşa edilen yapıların Emlak Vergisi Kanunu’nda belirtilen oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binalar kapsamında olduğu iddia edilmiş ise de ruhsatsız olarak inşa edilmiş bir yapı hakkında oturulması ve kullanılmasını yasaklayan bir karar da bulunmamaktadır. Ayrıca anılan Kanun’un 30’uncu maddesine dayanılarak 17.11.1986 tarih ve 19284 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Hakkında Yönetmelik hükümlerinde, hangi taşınmazların tasarruf yetkisinin kısıtlandığı hususu detaylı olarak açıklanmış olup ruhsatsız olarak inşa edilmiş yapılar, anılan Yönetmelik kapsamında bulunmamaktadır.

Dolayısıyla ruhsatsız olarak inşa edilen ve Belediye Encümeni tarafından hakkında yıkım kararı alınan binalar hakkında ilgili Encümen kararları uygulanıncaya kadar bina vergisi alınması gerekmektedir.

Bu itibarla, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun kapsamında takip ve tahsil işlemleri gerçekleştirilen emlak vergisine yönelik mücavir alan sınırları içerisinde geçmiş yıllarda da yapı ruhsatı alınmadan inşa edilen birçok yapı olduğu düşünüldüğünde söz konusu vergi mükellefiyetine yönelik tarh ve tahakkuk işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir.