Zamanında Ödenmeyen Bazı Taşınmaz Kiralarında Hatalı Uygulamaların Olması (Sayıştay)

BULGU: Zamanında Ödenmeyen Bazı Taşınmaz Kiralarında Hatalı Uygulamaların Olması

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Özel Bütçeli İdare

Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne veya mazbut vakıflara ait taşınmaz kiralamalarında; sözleşmelerinde belirtilen sürelerde ödenmeyen bazı kira bedellerine, gecikme zammı uygulanmadığı, bazılarına ise gecikme zammı uygulanması gerekirken gecikme faizi uygulandığı görülmüştür.
5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun “Muafiyet ve istisnalar” başlıklı 77’inci maddesinde; “Genel Müdürlüğün ve mazbut vakıfların tahsil edilemeyen gelirleri, 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre Genel Müdürlükçe tahsil edilir.” hükmü yer almakta,
Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından 10/01/2014 tarihinde yürürlüğe konulan Vakıf Taşınmazlarının Kiraya Verilme Usul ve Esasların “Kiranın süresinde tahsil edilememesi” başlıklı 18’inci maddesi ile 10/01/2014 tarihinde yürürlüğe konulan Vakıf Taşınmazların Tip Kira sözleşmesinin aynı başlıklı 14’üncü maddesinde ve Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Tip Genel Şartnamesinin “Kira Ödemelerine İlişkin Şartlar” başlıklı 12’nci maddesinde; “Kiracı, kiralamanın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse; idare kiracıya yazılı olarak on günlük, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise otuz günlük bir süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar. İhtar süresi içinde ödenen kira bedellerine yasal gecikme zammı uygulanır.
Tahsil edilemeyen kira gelirleri ise 21/07/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun hükümlerince idarece tahsil edilir.
Genel Bütçeye dahil idarelerle, katma bütçeli idareler ve belediyelerin kira ödemelerinde bütçe uygulama talimatı verilinceye kadar geçen süre için gecikme zammı alınmayacaktır.” ifadeleri yer almakta, Söz Konusu Usul ve Esaslara ilgili dönemde uygulanacak gecikme zammı oranına ilişkin Cumhurbaşkanı Kararı/Kararları eklenmektedir.
Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Tip Genel Şartnamesinin “İhaleye Girebilme Şartları” başlıklı 6’ncı maddesinde; “İhaleye katılabilmek için isteklinin; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda belirtilen nitelikleri haiz olması, iş bu şartnamenin devamındaki özel şartlarda ve Kanunda açıklanan biçimde teklifte bulunması şarttır.
Artırmaya katıla her istekli kiralanacak yeri görmüş, imzaladığı bu şartnamedeki şartları kira sözleşmesine konulmuş şartları okumuş ve kabul etmiş sayılır.” ifadesi yer almaktadır.
6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51’inci maddesinin son fıkrasında; “Cumhurbaşkanı, gecikme zammı oranlarını aylar itibarıyla topluca veya her ay için ayrı ayrı, yüzde onuna kadar indirmeye, gecikme zammı oranı ile gecikme zammı asgari tutarını iki katına kadar artırmaya, ayrıca gecikme zammı oranını aylar itibarıyla farklı olarak belirlemeye ve gecikme zammını bileşik faiz usulüyle aylık, üç aylık, altı aylık veya yıllık olarak hesaplatmaya yetkilidir.” hükmü bulunmakta olup söz konusu hüküm uyarınca gecikme zammı oranları belirlenmektedir.
3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunun “Kanuni faiz” başlıklı 1’inci maddesinde; “Borçlar Kanunu ve Türk Ticaret Kanunu’na göre faiz ödenmesi gereken hallerde, miktarı sözleşme ile tespit edilmemişse bu ödeme yıllık yüzde oniki oranı üzerinden yapılır.
Cumhurbaşkanı, bu oranı aylık olarak belirlemeye, yüzde onuna kadar indirmeye veya bir katına kadar artırmaya yetkilidir.” hükmü,
Mezkur Kanunun “Temerrüt faizi” başlıklı 2’nci maddesinde; “Bir miktar paranın ödenmesinde temerrüde düşen borçlu, sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça, geçmiş günler için 1 inci maddede belirlenen orana göre temerrüt faizi ödemeye mecburdur.” hükmü, yer almaktadır.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerine göre gecikme faizinin sözleşmede kararlaştırılmaması durumunda uygulanacağı, sözleşmede kararlaştırılmış ise kararlaştırılan oranın uygulanması gerektiği anlaşılmaktadır. Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne veya mazbut vakıflara ait taşınmaz kiralamalarına ilişkin sözleşmelerinde, kiranın sözleşmede belirtilen sürelerde ödenmemesi sonucu ödenmeyen sürelere ilişkin gecikme zammı uygulanacağı belirtilmiştir. Yıllardır devam eden 2009 ve öncesi eski sözleşmelerde ise sözleşmede belirtilen sürelerde ödenmemesi sonucu ödenmeyen sürelere ilişkin kanuni faiz ve temerrüt faizine ilişkin mevzuatta belirtilen kanuni faiz oranında aylık gecikme zammı uygulanacağı belirtilmiştir.
Uygulamada, Vakıflar Genel Müdürlüğüne veya mazbut vakıflara ait taşınmaz kiralamalarında taşınmazlardan bazılarının (240 adet sözleşme) genel ve özel bütçeli idareler ile bunların taşra teşkilatlarına, il özel idareleri ile belediyelere, sosyal tesis, banka gibi tüzel kişiler ile kişilere kiralandığı ve kiralanan bu taşınmazların kira sözleşmelerinde belirtilen zamanda ödenmeyen kiralar için gecikme zammı uygulanmadığı,
Taşınmaz kiralamalarından 2021 yılı sonu itibarıyla 1127 adet sözleşmede (2010 yılı öncesinde yapılan sözleşmeler) kiranın sözleşmede belirtilen sürede tahsil edilmemesi sonucu 6183 sayılı Kanunun 51’inci maddesine göre belirlenen gecikme zammı oranı uygulanması gerektiği halde ayrıntısı aşağıdaki tabloda görüleceği üzere 3095 sayılı Kanuna göre gecikme faizi oranında gecikme zammı uygulanacağının belirtildiği, 2021 yılı itibarıyla düzenli ödeme yapmayan 383 kiracıya da gecikme faizi ile gecikme zammı arasındaki fark kadar eksik oranın uygulandığı,
Bazı taşınmaz kiralamalarındaki sözleşmelerin bir kısmında 2021 yılı itibarıyla hala 3095 sayılı Kanuna göre gecikme faizi oranında gecikme zammı uygulanacağının belirtildiği, sözleşmelerin yenilendiği ve devre konu olduğu tarihlerde de gecikme zammına ilişkin hususun güncellenmediği,
görülmüştür.
Tablo 7: Gecikme Faizi Oranları ile Gecikme Zammı Oranları Arasındaki Fark

Zamanında ödenmeyen kiralarda gecikilen süre için gecikme zammı uygulanması (Genel ve Özel Bütçeli İdarelere kiralanan taşınmazlarda serbest bırakma döneminden önceki süreler dışında), 3095 sayılı Kanuna göre gecikme faizi oranında gecikme zammı uygulanacağı belirtilen sözleşmelerin ise sözleşmelerin yenilendiği ve devre konu olduğu tarihlerde güncellenerek 6183 sayılı Kanunun 51’inci maddesine göre belirlenen gecikme zammı oranının uygulanacağının sözleşmelere konulması uygun olacaktır.