2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre ihale ile kiraya verilen çatısız (gayrı musakkaf) niteliğe haiz çay bahçelerinin kira süresi bitiminde, sürelerin encümen kararıyla uzatılıp uzatılamayacağı (Sayıştay)

2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre ihale ile kiraya verilen çatısız (gayrı musakkaf) niteliğe haiz çay bahçelerinin kira süresi bitiminde tahliye edilmediği, kira sürelerinin encümen kararıyla her yıl uzatıldığı tespit edilmiştir.

Bilindiği üzere belediyelerin arsa, arazi, dükkan, çay bahçesi ve büfe gibi birçok taşınmazı kiralamaya konu olmaktadır. Mevzuatımızda kiralanan yerin nitelikleri göz önünde bulundurularak kiracı-kiralayan ilişkilerine farklı düzenlemeler getirilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile yürürlükten kaldırılan 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, kira sözleşmeleri sözleşme özgürlüğü kuralına göre yapılan sözleşmelerdir. Bu nedenle akdin tarafları, kira sözleşmesinde kira parasının miktarını ve tahliye sebeplerini özgürce belirler. Ancak, tam bir serbestliği öngören kira alanındaki 818 sayılı Borçlar Kanununun bu hükümlerine; kanun koyucu tarafından, özellikle büyük şehirlerde konut ve işyeri sıkıntısı ve ekonomik açıdan toplumun zayıf kesimini oluşturan kiracıların tamamen korumasız bırakılmasının kamu düzenine aykırılık teşkil edeceği düşüncesiyle; 18.05.1955 tarihinde 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kabul edilmiştir.

6570 Sayılı Kanunun 1. maddesi ile “Belediye teşkilatı olan yerlerde, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında, kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.” Hükmü getirilerek yasanın uygulama alanı sınırları çizilmiş, bir taşınmaz kirası hakkında 6570 sayılı Kanunun uygulanabilmesi gayrimenkulun musakkaf  (üstü örtülü) olması şartına bağlanmıştır.

Dolayısıyla 6098 sayılı Kanun yürürlüğe girmeden önce arsa, arazi, çay bahçesi ve halı saha gibi gayrı musakkaf taşınmazların kiralama işlemleri 6570 sayılı Kanuna göre değil

818 sayılı Borçlar Kanunundaki kiralamalarla ilgili genel hükümlere göre yürütülmekteydi. Nitekim Yargıtay 6. H.D. 25.03.2004 tarih ve 1902/ 2041 sayılı kararında aile çay bahçesi ve büfe olarak kiralanan yerin, Yargıtay 3.H.D. 18.09.2008 tarih 12844/15010 sayılı kararında ise bina şeklinde kapalı alanı bulunsa dahi açık halı sahanın, musakkaf niteliği bulunmadığından 6570 sayılı Kanuna tabi olmadığına karar vermiştir.

1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlülükten kaldırılmış, kira sözleşmesi ile ilgili hükümler üç ayrım halinde tek bir kanunda toplanmıştır. Birinci ayrım kira sözleşmeleriyle ilgili genel hükümlere, ikinci ayrımda 6570 sayılı Kanun hükümlerinin büyük ölçüde korunduğu “konut ve çatılı işyeri kiraları” ilgili hükümlere, üçüncü ayrımda ise “hasılat kirası” ile ilgili hükümlere yer verilmektedir.

6098 sayılı Kanunda ister şahıslara ister kamuya ait olsun “konut ve çatılı işyeri” mahiyetindeki taşınmazları kiralayan ve sözleşme hükümlerine göre hareket eden kiracının, sözleşme süresinin bitimi gerekçe gösterilerek tahliye edilmesi imkanı ortadan

kaldırılmıştır.(md.347)

Ancak, kiracıyı korumaya yönelik bu hükümler mülga 6570 sayılı kanunda olduğu gibi taşınmazın konut veya çatılı (üstü örtülü, musakkaf) işyeri vasfında olması şartına bağlanmıştır. Arsa, çay bahçesi, halı saha gibi belirgin vasfı üstü örtülü olmayan taşınmazların tahliyesinin sözü edilen Kanunun kira sözleşmeleri ile ilgili genel hükümlerin yer aldığı birinci ayrımdaki hükümler ( md.327 ) ile konu ile ilgili diğer kanunlarda yer verilen hükümlere göre gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Belediye taşınmazlarının kiraya verilmesi ile ilgili olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 5393 sayılı Belediye Kanununda da bazı hükümlere yer verilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 1 inci maddesinde, genel bütçeye dâhil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği, Kanunun 64 üncü maddesinde ise, kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı belirtilmiştir.

Konuyla ilgili olarak 5393 sayılı Kanunun 15. maddesinde; Belediye mallarına karşı suç işleyenlerin devlet malına karşı suç işlemiş sayılacağı ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı belirtilmiş, atıfta bulunulan 2886 sayılı Kanunun 75. maddesinde ise kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde taşınmazın idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği hüküm altına alınmıştır.

Söz konusu hükümler gereği belediyelerin  yapmış olduğu tüm gayrimenkul

kiralamaları 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa tabidir.Gerek bu Kanun gerekse 5393 sayılı Kanunun  hükümlerine göre; belediye taşınmazların kira süresinin bitimi üzerine tekrar kiraya verilebilmeleri yeniden ihale edilmeleri şartına bağlanmıştır. 

6098 sayılı Kanun ve bu Kanunun yürürlükten kaldırdığı diğer Kanunların 6098 sayılı Kanuna aynen alınmış kira ilişkilerini düzenleyen hükümlerinde arsa, halı saha ve çay bahçesi gibi üstü örtülü olmayan taşınmazlarda kira süresinin uzatılması yönünde kiracı lehinde bir hüküm bulunmadığından süre sonunda sözleşme uzatılmaması ve işgalci konumuna düşen kiracıların mülki amirliğe başvurularak 15 gün içinde tahliye ettirilmelerinin sağlanması gerekmektedir.

Yapılan incelemede; iehir Klubü Çay Bahçesinin 1990, Star Çay Bahçesi ve Rıhtım Çay Bahçesinin ise 1991 tarihinde kiraya verildiği, geçen süre zarfında devir suretiyle kiracıların değiştiği ve kiracılık ilişkisinin yıllık kira bedelinin yeniden belirlenerek her yıl uzatıldığı görülmektedir.

Buna göre, yukarıda açıklanan mevzuat hükümlerine göre 2886 sayılı Kanuna göre ihale edilen çatısız (gayrı musakkaf) belediye taşınmazlarının sözleşmesinde belirtilen kira süresi sonunda yeniden ihale edilmeleri şart koşulduğundan, kira süresi biten kiracıların icabı halinde mülki amirliğe başvurularak 15 gün içinde tahliye ettirilmelerinin sağlanması gerektiği değerlendirilmektedir.

Kamu idaresi cevabında: “Maddede belirtildiği üzere 2886 sayılı Devlet İhale

Kanununa göre ihale ile kiraya verilen (gayri musakkaf) niteliğindeki çay bahçelerinin kira sürelerinin her yıl uzatılması kiracı durumundaki şahısların kiracı vasfını yerine getirmelerinden ve işletme esnasında şikayet söz konusu olmadığından sözleşmeleri her yıl uzatılmıştır. Kaldı ki bahsi geçen yerler sizinde bahsettiğiniz gibi çok uzun yıllar bu şekilde işletilmiştir.” Denilmiştir.

Sonuç olarak: Kamu idaresi cevabında; ihale ile kiraya verilen söz konusu yerlerin çok uzun yıllar bu şekilde işletildiğini ve kiracılarla herhagi bir sorun yaşanmadığı belirtilmektedir.

Ancak bulgumuzda da ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, mevzuat hükümlerine göre 2886 sayılı Kanuna göre ihale edilen çatısız (gayrı musakkaf) belediye taşınmazlarının sözleşmesinde belirtilen kira süresi sonunda yeniden ihale edilmeleri şart koşulduğundan, kira süresi biten kiracıların kira süresinin uzatılmayarak söz konusu taşınmazların tahliye ettirilmesi ve yeniden ihale edilmesi gerekmektedir.